“现在的房地(dì)产很(hěn)难再出现像(xiàng)过去十年(nián)的系统(tǒng)性行(xíng)情(qíng)。”思睿集团合伙人、首席经济学家(jiā)洪灏向《红周刊(kān)》表示，房地产行业分化(huà)的愈(yù)加明显，让(ràng)机构和投资者的(de)关注(zhù)度从板块向单个(gè)标的转(zhuǎn)移。上海利檀投资董事长陈昊扬向《红周刊》指出，从(cóng)行业来(lái)看，无论是业(yè)绩(jì)，还是估(gū)值，房(fáng)地产都(dōu)已经(jīng)双杀到了(le)最(zuì)底(dǐ)部，而(ér)且是反复地杀(shā)到了底部(bù)，再往下的空间已经(jīng)不大了(le)。

　　三道红(hóng)线等指标

　　成(chéng)挖掘个股(gǔ)阿尔法(fǎ)重要参考

　　那么如何寻找房地产个股的阿尔法(fǎ)呢？

　　洪灏(hào)提醒，在(zài)房地产赛道中(zhōng)进行选择，需要非常小(xiǎo)心，避免选(xuǎn)了半天，标的公司(sī)出现爆(bào)雷的情况。除(chú)此之外，洪灏(hào)指出(chū)，需要满足(zú)以(yǐ)下三个基(jī)准：有大的(de)国资背景的、杠杆率较低的(de)、此前没有踩过(guò)红线(xiàn)的。

　　他(tā)还表示(shì)，如果关注一下(xià)今年房地产的开发资金来源，可以发现(xiàn)，其实银行(xíng)的(de)信贷倾向是不太(tài)愿意(yì)给房企贷款的(de)，房企的主要资金来(lái)源来自新(xīn)盘的销售(shòu)。但今年新房(fáng)的(de)销(xiāo)售情况(kuàng)相较一(yī)般。再关注(zhù)一下，哪些房企能从银行拿到钱，其实(shí)主要还是那些有国(guó)企背景(jǐng)的房(fáng)企(qǐ)，民营房企相(xiāng)对比较困(kùn)难，所以整个行业(yè)出现了一(yī)个很明显的分化，无论是在销售，还是融资等各个方(fāng)面都非(fēi)常明显。现在有国(guó)资背景的房(fáng)企在资(zī)本市(shì)场表现相对较好，但没有国资背景的(de)民营房企股价大多表现很一般。

　　陈(chén)昊(hào)扬(yáng)则(zé)向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊》表示，在房(fáng)地产行业内，我们的逻辑是，“寻找(zhǎo)最后(hòu)的赢家”。而具体到如何挖掘(jué)，我们会(huì)特别(bié)重视企业(yè)的成(chéng)本优势，更具(jù)体(tǐ)一点，就是它(tā)的净借(jiè)贷水平（净负(fù)债率）是不是(shì)行业内的最低水平；利润(rùn)率是不是(shì)行业内最(zuì)高的(de)；融资成(chéng)本是(shì)否是行业内最低的；建安(ān)成本是否也是业内最低的；这些都是(shì)我(wǒ)们看重的一家房企的综合成本。

　　需(xū)要注意的(de)是(shì)，能(néng)够同时满(mǎn)足上述条件(jiàn)的(de)房企并(bìng)不(bù)多。即便是在国央(yāng)企中(zhōng)，仍有部分(fēn)房企出(chū)现了“三道(dào)红线(xiàn)”的“踩线”情况，且(qiě)有逐渐恶化的趋势。以A股为例，《红周刊(kān)》根据Wind数据(jù)整理发现，截至2022年末，天房(fáng)发(fā)展(zhǎn)、陆(lù)家嘴、格力地产、西(xī)藏城投(tóu)、中交地产、中(zhōng)国武(wǔ)夷等(děng)国央企“三道红线”全(quán)踩。

　　除此之外，城建发展、京投发展(zhǎn)、光明地产、云南城投、首开股份(fèn)、珠江股份、城投控股等国央(yāng)企房(fáng)企(qǐ)也踩了(le)“三道红线”中的两条。

　　2022年激进扩(kuò)张(zhāng)房企

　　需警惕(tì)其(qí)重(zhòng)蹈(dǎo)覆(fù)辙

　　不难看出，即便(biàn)是(shì)有(yǒu)着较稳健特色的国央(yāng)企房(fáng)企，其财(cái)务指标(biāo)称得上完全(quán)健康的仍是少数。而更加值得注(zhù)意的是，在2022年，不少国企，甚(shèn)至地方国企开始大举扩张。而(ér)这无疑又进一步考(kǎo)验着国(guó)央企的(de)资(zī)金链情(qíng)况。

　　对(duì)房企(qǐ)而言，扩张(zhāng)速(sù)度的张弛有度尤为重(zhòng)要(yào)，节奏把握准确，有助于房企(qǐ)储(chǔ)浙f车牌号是哪个城市 浙J车牌号是哪个城市备优质(zhì)“弹(dàn)药”；但过于乐观的预判未(wèi)来市场，以(yǐ)及过于(yú)激进的扩张拿地节奏也有(yǒu)可能让房企重蹈此(cǐ)前的(de)高杠杆覆辙。

　　陈(chén)昊扬以其(qí)配置的一(yī)家房企进行举例，它从2018年开始到2021年，连续4年的(de)净借(jiè)贷比例都(dōu)维持(chí)在33％左(zuǒ)右，完全(quán)没有(yǒu)增(zēng)加杠杆比例。而到2022年，这家房企明显感觉到(dào)机会来了，其开始在一线城市(shì)进行大举拿地，净负债(zhài)率也由此前的(de)33％左右水准提(tí)高到45％左右，涨了接近三分之一。与此同(tóng)时，该房企新购入(rù)地块也实现了快速的开盘利用(yòng)率，预(yù)计今年会有更多的楼盘入市(shì)。像(xiàng)这类企业就符(fú)合“最后的赢家”的(de)特点。一方面，在于它(tā)本(běn)身储备(bèi)了很多弹(dàn)药，去年(nián)拿地超(chāo)1000亿(yì)元，且其中一半在一线(xiàn)城市，另(lìng)外一半也主(zhǔ)要集(jí)中(zhōng)在强二线和二线城市；另一方面，它的(de)扩张是有节制地扩张(zhāng)。

　　陈昊扬同样提醒道(dào)，与(yǔ)之相反，有些房(fáng)企的扩张速度让人感觉又(yòu)回到了2016年、2017年，或者说看(kàn)到(dào)了2016年～2020年期间扩张的民营企业的(de)影(yǐng)子(zi)。虽(suī)然说，见(jiàn)到机会时要出手，但出手的章法仍要小心，如果负债率扩(kuò)张(zhāng)得太快，但(dàn)未来的(de)两年市场没(méi)有想象得那么好，可能会(huì)重蹈覆辙。

　　那(nà)么如何来衡量一家房企的扩张速度是否激进？陈昊扬向《红周刊》表示，主要(yào)还是看房企的(de)净负债率水平，在我看来，这个比例如果超过60％，就是扩张(zhāng)得过(guò)于快速了。

　　不(bù)难(nán)看出(chū)，这一标(biāo)准要比“三道红线”对房企的净负债率要求(qiú)不得高于100％要更(gèng)加严格。陈昊(hào)扬(yáng)解释，当(dāng)前房(fáng)地产行(xíng)业(yè)的复苏速度(dù)并没有那么快，所(suǒ)以要规避公司(sī)净负债率提高到一个比较危(wēi)险的水平。

　　《红周刊》对(duì)在(zài)2022年拿地较积极的房企(qǐ)梳(shū)理(lǐ)发现，中交地(dì)产、中国金茂、华发股份(fèn)、越秀地产、绿城中国、保(bǎo)利发展(zhǎn)等(děng)房企2022年净负债率(lǜ)都在60％之上。其中(zhōng)，中交地产净(jìng)负债率持续(xù)居高不下(xià)，在(zài)2020年至2022年期间，依(yī)次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成(chéng)鲜明(míng)对比的是，华润置(zhì)地、中国海(hǎi)外发展、万科A、滨江(jiāng)集团、招商蛇口(kǒu)、龙湖集团等房企在践行(xíng)较积极的拿地策略的同时(shí)，也较好地控(kòng)制(zhì)了公(gōng)司的扩张(zhāng)速度与净负债率水平（见附表）。

　　滨江(jiāng)集团等个(gè)别民营房企

　　或(huò)具备“最后(hòu)赢(yíng)家(jiā)”的黑马特质

　　陈昊扬指(zhǐ)出，实(shí)际(jì)上，他们是(shì)以同一筛选标准来看国央企与民营房企，但在各维度的实(shí)际(jì)表现上(shàng)，国央(yāng)企确实会(huì)更胜一筹。如(rú)国央企的融资成本更低，融(róng)资渠道也更(gèng)顺畅，能够(gòu)做到(dào)想融就(jiù)融，这样(yàng)，国央企自(zì)然而然就具(jù)有(yǒu)天然优势。

　　虽然对比民(mín)营房企，机(jī)构更加看(kàn)好国(guó)央企，但这(zhè)也并不意味着，民营企业中就(jiù)没有“黑马”的存在(zài)。

　　据(jù)《红(hóng)周刊(kān)》梳(shū)理(lǐ)发现，仍(réng)有少数民营(yíng)房企同样(yàng)受到(dào)机构的青睐。比如，根据2023年一(yī)季报，滨江集(jí)团的十大流通股东(dōng)中新(xīn)进了(le)“中国工商银行股份有限公司－景顺长城中国(guó)回报灵(líng)活配置混合型证券投资基金”“全国社(shè)保基金一一六组合(hé)”等。

　　除此之(zhī)外，自2021年开(kāi)始，百亿私(sī)募(mù)珠海阿巴马(mǎ)资产管理有限公司就长(zhǎng)期持有滨江集团。根据一季报，该资产(chǎn)公司的几只产(chǎn)品合计持有滨江集团9543万股，约占流通A股的(de)3.56％。

　　滨(bīn)江集团的受青睐，和其自(zì)身的基本面表现存在(zài)一定关系。2020年以来(lái)的近三年时(shí)间，房地(dì)产市场整(zhěng)体在(zài)走“下坡路”，但作为杭(háng)州(zhōu)本土房企的滨江集(jí)团仍是表现出较强的韧(rèn)劲，2020年以来，滨江集团在业绩表现(xiàn)、销售规模、新增土储、股(gǔ)价表(biǎo)现等(děng)多维度都表现(xiàn)了较强的(de)增长势头。

　　业绩(jì)方面，2020年(nián)～2022年期间，滨(bīn)江集(jí)团(tuán)扣(kòu)非归(guī)母净利润依次为21.27亿元、29.87亿元(yuán)、37.22亿(yì)元(yuán)；依次实现同比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据(jù)近(jìn)期发布(bù)的2023年一季报，今年(nián)一季度，滨(bīn)江集团更是实(shí)现了扣(kòu)非归母净利润(rùn)5.41亿元，同比增(zēng)长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保(bǎo)持(chí)自身业绩的持续(xù)增长，和滨江集团扎根杭州的战(zhàn)略布局(jú)关系密(mì)切。根据2022年年(nián)报，滨(bīn)江集(jí)团(tuán)有近(jìn)七成营(yíng)收来自杭州地区，而在(zài)2021年，杭(háng)州(zhōu)地区的营收比重只占到近六成。近三年(nián)持续稳居(jū)杭州房企销售排名第一。

　　与(yǔ)此同时，滨江(jiāng)集(jí)团在杭州的土储补充同(tóng)样较为积极，根据诸葛找房、住在杭(háng)州(zhōu)网数据(jù)显示，2020年、2021年(nián)、2022年在杭拿地金额(é)依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳(wěn)居(jū)杭州的(de)本土第一。

　　而滨(bīn)江集(jí)团在杭(háng)州的较(jiào)突(tū)出表现，也让滨江(jiāng)集团的房(fáng)企排(pái)名迅(xùn)速提升(shēng)。到2023年，滨江集团的房企排(pái)名已冲进(jìn)前十，根(gēn)据中指(zhǐ)数据，2023年(nián)前4月，滨江(jiāng)集团实现销售(shòu)额607.3亿(yì)元，位列房企(qǐ)第九位。

　　值得注(zhù)意的是，2020年至今，滨江集团股价翻了超一倍以上，而近期，滨(bīn)江集团更是迎来多家机构的集中调研(yán)。滨江集(jí)团(tuán)发布公告表示，公司于5月(yuè)10日接受了信(xìn)达证券、金(jīn)鹰基(jī)金、建信养老(lǎo)、新华养老(lǎo)等(děng)18家机构(gòu)调研。

　　产(chǎn)业(yè)链(liàn)布局重点移至存量赛道

　　机构在下游(yóu)家纺、家居、物业觅α

　　实(shí)际上(shàng)房地产(chǎn)开发只是(shì)房地产产业链上的(de)中游环节，其上(shàng)游主要为(wèi)钢(gāng)铁、水(shuǐ)泥(ní)、建材(cái)、玻纤(xiān)等材料供应商，而下游(yóu)应用(yòng)行业主要包括(kuò)中介服务、家用电器、物(wù)业(yè)管(guǎn)理、家居用品。综合《红周(zhōu)刊(kān)》的(de)采访，房地(dì)产(chǎn)开发环节与上(shàng)游材料端(duān)息息相(xiāng)关，新盘开工不(bù)足导致上游不被看好(hǎo)，机构寻觅个股阿(ā)尔(ěr)法的(de)思(sī)路(lù)渐(jiàn)渐移至下(xià)游。“中国(guó)房地产行业在进(jìn)入存量房时(shí)代，所以对地(dì)产产业(yè)链，尤其是偏消(xiāo)费属(shǔ)性的(de)家装家居领域，我(wǒ)们相对看好，因(yīn)为居民保有的住房规(guī)模(mó)越来越大，随(suí)着时(shí)间的增加(jiā)，内装更新的需求(qiú)也会越来(lái)越多。美国过去(qù)的数据(jù)充分说明了(le)这(zhè)一点，在新房销(xiāo)售见(jiàn)顶之后(hòu)，家具消费的增长却一直都很好。对于地产产业链，我们相对(duì)看好和内装相关的行业，例如(rú)消费(fèi)建材、家居装饰等。”万家基金(jīn)人士(shì)表示。

　　而根(gēn)据《红周(zhōu)刊》对下游细分中相关赛道龙(lóng)头年内表现的统计，目前暂居前两位的都(dōu)是来自(zì)家纺(fǎng)赛道的公司，它(tā)们分别是富安娜和水(shuǐ)星(xīng)家纺，特(tè)别是前(qián)者(zhě)在月线连收七(qī)根(gēn)阳线的基础上(shàng)，年内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前(qián)者为(wèi)例，富安娜主要(yào)从事纺织家居、睡眠家居(jū)、生活类(lèi)产品的研发(fā)、设计、生产及销售，旗下拥(yōng)有原创“富(fù)安娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而乐”和(hé)“酷奇(qí)智”自(zì)有品牌。第一季度(dù)报告显示，报(bào)告期内，富安娜(nà)实现营业收入约(yuē)6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现归(guī)属于(yú)上市公(gōng)司(sī)股东的净利润约(yuē)1.11亿元，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)5.28％。

　　而从上市公司一季报的十大(dà)流通股股东来看(kàn)，能够发现该股(gǔ)早已成(chéng)为基金(jīn)重仓(cāng)股(gǔ)的天(tiān)下，彼(bǐ)时包括公募的中欧价值发现(xiàn)、中欧潜力价值(zhí)、工银瑞信灵动价值、宝盈新价值和私募的(de)明河(hé)2016，都在(zài)其中出现，占据了半壁江山(shān)。需要(yào)强(qiáng)调的(de)是，中欧的两只基金都是价值(zhí)派基金经(jīng)理曹(cáo)名长在管的产品，首季(jì)其同(tóng)时重(zhòng)仓的房地产产业链股票(piào)还(hái)有金(jīn)地集团和(hé)大亚圣(shèng)象。

　　对比而言，前几(jǐ)年曾经风(fēng)光一时的家居(jū)板块(kuài)也因疫情、消(xiāo)费复苏进程缓慢等多因素一度(dù)沉寂，不过好(hǎo)在困(kùn)境反转露出曙光(guāng)，家居板块中年内(nèi)表现最(zuì)好的(de)是志邦家居。同一时间段，该股(gǔ)年内上(shàng)涨已经(jīng)超过23％，从业绩(jì)来看，无论是营收(shōu)还(hái)是归母净利润，公司都(dōu)实现了同比双升(shēng)。

　　从公(gōng)司(sī)的十大流通股股东来看，《红周(zhōu)刊》发现广(guǎng)发基金经理罗(luó)洋慧眼独具，一季报中他(tā)管理的广发策略优选(xuǎn)和广发安宏(hóng)回报均增加了(le)持股，而这两(liǎng)只产品也成为志(zhì)邦家居十大(dà)流通(tōng)股股东中仅(jǐn)有(yǒu)的两只公募(mù)。有意思的是，他似乎对于定制家居类标的(de)情有独钟，在(zài)另一家赛道公司金(jīn)牌橱(chú)柜(guì)中，他(tā)管(guǎn)理的全部三(sān)只(zhǐ)产品均登榜十大流通股股东，其(qí)也成为他的独门重(zhòng)仓股。

　　除去家居家纺外，下游的物(wù)业股(gǔ)也(yě)越来越(yuè)被机构(gòu)所青睐(lài)，不(bù)过这类标的大多(duō)在香(xiāng)港上市，如(rú)何选(xuǎn)择成为难题。对(duì)此，前述上海公募基金经理(lǐ)举(jǔ)例分(fēn)析：“物业(yè)服(fú)务不是一个高毛利的(de)行业，挣钱(qián)很辛(xīn)苦，我选公司还(hái)是(shì)希望挣的(de)是(shì)市场化应该挣(zhēng)的钱，以我曾经买的(de)绿城(chéng)服务为例，它在中高端楼盘占(zhàn)比是比较高(gāo)的，每年到期的合同里(lǐ)提价(jià)成功率(lǜ)在30％～40％。它(tā)能做到(dào)滚动(dòng)的大部分项(xiàng)目到期之后，经过两三轮合同周(zhōu)期还能做到产品提价。”

　　“行业里真正能(néng)做到产(chǎn)品提(tí)价(jià)的公(gōng)司很少，因为物业公司很容(róng)易一(yī)开(kāi)始(shǐ)是挣(zhēng)钱的，后面(miàn)因为保(bǎo)安这些(xiē)固(gù)定人员成本的年(nián)度(dù)增(zēng)长，不过(guò)服务没有(yǒu)特别好，客(kè)户(hù)没有那(nà)么(me)满意，能做(zuò)到(dào)提价难度是非常大的。但是该(gāi)公司能在业内做到到期之(zhī)后提价率比较高，这跟(gēn)它(tā)的(de)定位和(hé)比较好的服务是有关(guān)系的。”他进一步强(qiáng)调。

未经允许不得转载：南京少儿险_南京【婴儿重病保险_幼儿教育险_婴儿怎样买保险】咨询_找经纪人沃保保险网 浙f车牌号是哪个城市 浙J车牌号是哪个城市