文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)预售制了(le)。 1月17日召开的全(quán)国(guó)住(zhù)房和(hé)城乡建设(shè)工作会议提出“有条件(jiàn)的可以(yǐ)进行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不(bù)足一(yī)个月(yuè)时间，已有山东、安(ān)徽(huī)、河南、四(sì)川、广东等(děng)地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包(bāo)袱(fú)甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓(xìng)和(hé)社会，这(zhè)是房地(dì)产(chǎn)从大开发时代步入高(gāo)质量发展阶段的必(bì)然趋(qū)势(shì)，也是对购房(fáng)老百姓的最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一(yī)手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房改是(shì)个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及(jí)长效机(jī)制，长效(xiào)机(jī)制四大关(guān)键是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房(fáng)地产税(shuì)。如果按照经济(jì)规律办事，中国一定能(néng)实现房地(dì)产软着陆(lù)和长(zhǎng)期平稳(wěn)健康(kāng)发(fā)展，跨过这道(dào)关，解(jiě)好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大(dà)家(jiā)想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的(de)单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风(fēng)险。从个(gè)人层面看(kàn)，预售(shòu)制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，这(zhè)样有助(zhù)于落实(shí)中央房(fáng)住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建议取(qǔ)消(xiāo)预售制度？预售制度怎(zěn)么(me)来的？国外什么(me)情况(kuàng)？简单科普一下：商品(pǐn)房(fáng)预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发(fā)商放杠杆的(de)方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商品房(fáng)短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预(yù)售(shòu)制度(dù)。其(qí)实(shí)，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了(le)！发达国家(jiā)一般有严格的监管(guǎn)保(bǎo)障措施(shī)，开发商在项目获(huò)得政(zhèng)府批准后才(cái)可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后并非(fēi)像中国(guó)一样在支付完首付(fù)款后从银行一次性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余(yú)全部(bù)房款，而是根据(jù)开发商工(gōng)程进度在完全(quán)交房前(qián)进行分期支(zhī)付。所以，预(yù)售制度是需要严格的资金监管、分期(qī)支付以及(jí)违(wéi)约处罚措施作为(wèi)保障的，如(rú)果没有(yǒu)这(zhè)些保障措施，一定(dìng)会触(chù)发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借(jiè)机取(qǔ)消预售制度(dù)，以后(hòu)改为现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预售(shòu)制度有(yǒu)一(yī)定历(lì)史(shǐ)阶段性(xìng)，现在(zài)中国住(zhù)房进入存量时代，取消预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然这需(xū)要配套房企(qǐ)债(zhài)务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和(hé)房(fáng)地产长效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中(zhōng)国一定能化解这(zhè)个难题，让房地产回归实(shí)体经济(jì)和居住属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民众的(de)最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱(qū)逐(zhú)劣币(bì)。所有商(shāng)业(yè)的本质(zhì)是向善，是以(yǐ)客户(hù)为中(zhōng)心，房地(dì)产也(yě)不能(néng)例外，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂(làn)尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实(shí)施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社(shè)会长治久安(ān)、行业(yè)企(qǐ)业健康发展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售(shòu)制要结(jié)合稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三(sān)好生、新(xīn)模(mó)式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究(jiū)中心参(cān)与(yǔ)财(cái)税(shuì)改革方案研(yán)究(jiū)时，对预(yù)售(shòu)制、房地产税(shuì)、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过长期系统的专项研究。（参(cān)考后来形成的专著(zhù)《房地(dì)产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售制(zhì)的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转期(qī)长等问(wèn)题，分层销售(shòu)孕育而生。20世(shì)纪50年代(dài)，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)还(hái)未推(tuī)行公共房屋制度(dù)，许多人栖(qī)身于木屋或(huò)者其他临(lín)时住(zhù)宅(zhái)，住(zhù)房的需求是相当高，不过(guò)大(dà)多数居民(mín)的储蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼(lóu)宇(yǔ)买卖多(duō)数以一整栋楼(lóu)为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力(lì)才能(néng)购买。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中(zhōng)国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商开始探求(qiú)新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出(chū)售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市(shì)民数量(liàng)有所增加(jiā)，开发商(shāng)资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引入房(fáng)地(dì)产销售，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办(bàn)立信置业(yè)有限公司(sī)，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在(zài)努力寻求(qiú)方法(fǎ)加快(kuài)自(zì)身资金周转。当时其(qí)在购(gòu)下九龙(lóng)的(de)一块地(dì)盘后，除(chú)了分层出(chū)售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文(wén)字(zì)详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购(gòu)方法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用(yòng)类似租金(jīn)的(de)分期(qī)付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱(qián)，买家就(jiù)拥有了(le)自己的房产(chǎn)。这种方(fāng)式减轻了民众购房的(de)资金压(yā)力，加(jiā)速了(le)房屋(wū)的建(jiàn)造和销售，也解(jiě)决了(le)制造(zào)商的资金(jīn)问题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分期付款”的(de)销售模式(shì)成为当时中国香港房地产市场的一大特色(sè)，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核(hé)心的住房供不(bù)应求(qiú)的问题(tí)，使房市发(fā)展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监管部门(mén)不(bù)断(duàn)完善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全(quán)的(de)监管机制，促(cù)进市场健(jiàn)康(kāng)发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管理部门提(tí)升了(le)对于预售楼花制度的监(jiān)管，即要求开发商(shāng)在预(yù)售(shòu)前，确保(bǎo)地价款已经全部(bù)支付，还要证明自身(shēn)有资金(jīn)等能力把项目(mù)完(wán)成，资金(jīn)需放入律师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律所(suǒ)、建筑师等(děng)造(zào)假(jiǎ)，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要求律师行在银行(xíng)开设的(de)信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明(míng)化(huà)机制，且(qiě)银行的责任上(shàng)升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成(chéng)最大(dà)风(fēng)险(xiǎn)方(fāng)，后(hòu)续(xù)需(xū)自身(shēn)推动项目完工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面临住房需(xū)求大和供(gōng)给量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖(mài)楼花(huā)”制(zhì)度(dù)。建国以来(lái)，中(zhōng)国内(nèi)地优(yōu)先(xiān)发展重工业，强调基础建设(shè)，这一导向使前(qián)期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一步(bù)推进城(chéng)市化。但当时推行的是(shì)“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一(yī)分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出现(xiàn)了分配不公(gōng)、效率低、配(pèi)套差(chà)等问题(tí)，因此福(fú)利(lì)分(fēn)房制度不再适用(yòng)于当(dāng)时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求(qiú)量大(dà)，而社会缺少大型(xíng)房地产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中国香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花”模式无(wú)疑是对内地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年(nián)起，中国内地逐步引(yǐn)进(jìn)中国香港预(yù)售商品房(fáng)制度，先后(hòu)出台多(duō)项文件，大(dà)力(lì)支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关(guān)于进(jìn)一步深化城镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设(shè)的通知》文件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会(huì)化的住房新体制，从计划(huà)经(jīng)济下的福利(lì)分(fēn)房转向市(shì)场经济的商(shāng)品(pǐn)房。房(fáng)地产市场采(cǎi)用(yòng)预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决(jué)了房(fáng)企缺少(shǎo)资金和开发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难(nán)题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房(fáng)供应速度加快(kuài)。自此(cǐ)中国内地开始房改货(huò)币化，中国人(rén)民(mín)银行等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大(dà)作用(yòng)推(tuī)动了房地产市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成(chéng)契合(hé)中(zhōng)国内地的商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压(yā)力，加(jiā)快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地产(chǎn)开发企(qǐ)业将正在(zài)建设中的(de)房屋预(yù)先出(chū)售给购房者(zhě)，由(yóu)购(gòu)房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别(bié)于中国香港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品房(fáng)预售流程为：房(fáng)地产开发商(shāng)办理预售许可证-签订(dìng)商品房买(mǎi)卖合(hé)同-进行(xíng)备(bèi)案登记和预(yù)告(gào)登(dēng)记(jì)-交付(fù)房屋(wū)。在购房过(guò)程中，购房者(zhě)需要一次性(xìng)付清首付款，并采用银行贷(dài)款的形式一次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能已拿(ná)到(dào)了全部购房款，这(zhè)点与(yǔ)中国香港(gǎng)的按照工程进(jìn)度付款有(yǒu)所(suǒ)不(bù)同。对中国内地的(de)开(kāi)发商而(ér)言(yán)，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销售(shòu)的最(zuì)主要(yào)方式，预(yù)售制极大(dà)缩短房企(qǐ)现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇(zhèn)化发(fā)展进程。预售制在过去(qù)20多年对(duì)中国内地房地产市场的稳步(bù)发展起到了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发(fā)展阶段的资金需求，也提高了居民居(jū)住水平，中国(guó)内地城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)从(cóng)筒子(zi)楼住到(dào)住(zhù)宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住(zhù)房事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完发(fā)达国家几百年城镇化路程。改革开放(fàng)以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平(píng)方公里增(zēng)长至(zhì)60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据我们(men)发(fā)布的《中国住房(fáng)存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城(chéng)镇住宅(zhái)存量(liàng)从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住房建筑面(miàn)积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城镇住(zhù)房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预(yù)售制在当(dāng)前已成为中(zhōng)国(guó)内地商品房销售最(zuì)主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国(guó)内地房地产行(xíng)业的(de)发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房(fáng)地(dì)产也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动的上下(xià)游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对(duì)金融、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉动(dòng)的投资(zī)占(zhàn)全(quán)社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银(yín)行各项(xiàng)贷(dài)款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比(bǐ)超过三分之一。从房(fáng)地产融资存量占社融存量(liàng)比重看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约(yuē)，将导致(zhì)银(yín)行不良(liáng)率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市(shì)值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股(gǔ)债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国(guó)住房市(shì)值(zhí)与股债房市值的比例(lì)较高(gāo)，主要(yào)是因为住房市值高，以及(jí)中(zhōng)国资(zī)本市场(chǎng)发育(yù)尚(shàng)不成熟，直接融(róng)资比(bǐ)例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部(bù)分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的单(dān)方面不(bù)公平(píng)制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品不能(néng)交付的风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者(zhě)不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房等风(fēng)险。另(lìng)外(wài)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)和开发商(shāng)之(zhī)间的购房合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两(liǎng)个(gè)独立(lì)的合同(tóng)关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只(zhǐ)能根(gēn)据(jù)购(gòu)房合同向(xiàng)开发商(shāng)主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按(àn)时向银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影响自(zì)身信用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或(huò)经营(yíng)不(bù)善，出现(xiàn)资(zī)金链断(duàn)裂等(děng)一系列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银(yín)行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款能(néng)力或(huò)短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全(quán)由银行承担，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房(fáng)者的预售监管资(zī)金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归(guī)根(gēn)结底(dǐ)两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品(pǐn)房预售管理办(bàn)法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了开发(fā)企业预售商(shāng)品房所得(dé)款项应(yīng)当(dāng)用于有关的工程建设，商品房预售款监管的具(jù)体办法(fǎ)，由(yóu)房地产管理部门制定。但(dàn)多年以来全国并没有统(tǒng)一(yī)的(de)预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市(shì)重点监(jiān)管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市则按照(zhào)项目的(de)建安成(chéng)本(běn)乘以建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)或者项目工程总额报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入(rù)监管账户、或进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资(zī)金(jīn)继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续(xù)还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过(guò)去房(fáng)地产大开发时(shí)代的高周转背景下，抽(chōu)调(diào)预售款监管(guǎn)账户资金(jīn)，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工(gōng)程总(zǒng)承包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义，获得监管账户拨(bō)付(fù)资金，再由工程方将(jiāng)资(zī)金转给房(fáng)企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方式套取的资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动(dòng)性，房(fáng)企抽(chōu)调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高周转模(mó)式(shì)，中国的三线城市有哪些 排名，中国的三线城市有哪些2022但一定程度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房者预付资金，一般设有定金或预(yù)付款保(bǎo)护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求(qiú)购房者支付的预(yù)付款比例相对较(jiào)低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付(fù)款一般(bān)以定金方式支付，或按工程进度分(fēn)期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一(yī)般(bān)采用(yòng)两种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进(jìn)度(dù)付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始(shǐ)月供(gōng)；二是房屋(wū)交付后发(fā)放(fàng)按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时(shí)，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方式，一是(shì)期房由政府或第(dì)三方验收(shōu)合格并提供验(yàn)收(shōu)凭(píng)证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付的房(fáng)款(kuǎn)。二(èr)是开发商为购房者提(tí)供一(yī)定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　美国期(qī)房定金一定期限(xiàn)内(nèi)无(wú)条件返还，最低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付前资金由第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首付环节，定金(jīn)比例一般(bān)为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方(fāng)数据，2021年(nián)美国(guó)平(píng)均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定金或首付(fù)外，购房者在房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后通过按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为(wèi)防止开发商(shāng)挪用资金，购房者的定金及首付(fù)款由(yóu)第三方公证(zhèng)行或产(chǎn)权保(bǎo)险公司(sī)的信托(tuō)账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者资金可(kě)通过申请仲裁取回(huí)，且(qiě)不承担(dān)任何(hé)责任(rèn)与损失(shī)。而开发(fā)商在(zài)房屋建设过程中的资金(jīn)全部(bù)来自(zì)银行，银行(xíng)根据工(gōng)程进度向开(kāi)发商提供一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接损害(hài)银行利(lì)益，银(yín)行有充分(fēn)动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发(fā)商在房屋交付(fù)时需取得由(yóu)政府相关(guān)部门经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按(àn)工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商或购房者可(kě)购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商(shāng)在(zài)项目获批(pī)后即可预售房屋。签署(shǔ)购(gòu)房(fáng)合(hé)同前，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支付(fù)约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订合同后定金退还(hái)。如由于任何原因不能购买，定金按照德国(guó)法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支付(fù)公证费和土地(dì)交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包(bāo)含在购(gòu)房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德(dé)国也采取按工(gōng)期支付房款的制(zhì)度，一(yī)般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电(diàn)路完(wán)工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室内清洁及(jí)墙面(miàn)完工、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者(zhě)一定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国保险(xiǎn)公司针对期(qī)房设(shè)计了两种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能是当房屋出(chū)现(xiàn)重大(dà)延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时(shí)，保险公司保证开发商赔(péi)偿或修(xiū)复，开发(fā)商破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔(péi)偿。保(bǎo)险由(yóu)开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预(yù)售制设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖(mài)双方(fāng)均(jūn)有一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节(jié)内(nèi)容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英国设置(zhì)了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机(jī)制，当开发商出现财务、经(jīng)营(yíng)问题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金(jīn)由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较(jiào)难(nán)追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在合(hé)同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环(huán)节，英国(guó)采取按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款的方(fāng)式，但(dàn)是交房前(qián)付(fù)款比例相对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月(yuè)分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英(yīng)国规(guī)定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后(hòu)才能交付(fù)，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售资(zī)金监管极为严格，资金也(yě)由律师(shī)监管(guǎn)，在确认工(gōng)程进(jìn)度、支付相关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发商(shāng)，即资金在(zài)进入开发商账户前经(jīng)过两(liǎng)道(dào)关(guān)口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须(xū)完(wán)成“预售(shòu)房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比例不超(chāo)房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋(wū)供(gōng)给严重(zhòng)失衡(héng)，叠(dié)加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目前是(shì)唯一(yī)一部规范期(qī)房(fáng)交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者(zhě)支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须(xū)完成定金保全措(cuò)施(shī)才可预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购房合(hé)同时(shí)，开发商向金融机构或指定保证机(jī)构(gòu)或保险机(jī)构签订定(dìng)金(jīn)保(bǎo)证委托合同，设置购房(fáng)者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的(de)保(bǎo)证金证(zhèng)明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房款也受(shòu)该措(cuò)施保护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾，购房者可凭(píng)保(bǎo)证金证(zhèng)明书向金(jīn)融机(jī)构或保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔(péi)付违(wéi)约金，一(yī)般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付(fù)环节，交(jiāo)房前只(zhǐ)中国的三线城市有哪些 排名，中国的三线城市有哪些2022需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者(zhě)即可向银行(xíng)申(shēn)请贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金进银(yín)行专门(mén)项目资金(jīn)账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权合(hé)同以及(jí)订金返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的(de)首(shǒu)付(fù)及印(yìn)花(huā)税，同时购房者向银(yín)行(xíng)申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新(xīn)加坡(pō)期房同样(yàng)采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的(de)方式，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对(duì)期房付款流程做(zuò)了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般(bān)为合同签订(dìng)后、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完(wán)工等，支付(fù)比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也(yě)依照工程进度放款，月(yuè)供(gōng)在此过程中随着(zhe)放出(chū)贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的(de)订金与付款会存入银行专门的项目资(zī)金账户(hù)，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受(shòu)1年的(de)房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需(xū)求的支(zhī)持(chí)力度，长短兼顾(gù)妥善(shàn)应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼(lóu)保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给予强有力(lì)的金融工具支(zhī)持。另一(yī)方面，从(cóng)现在起，对还在(zài)正常运转的房(fáng)企包括民营企业(yè)，加大支持力(lì)度，由优质房企(qǐ)牵头(tóu)并购重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期(qī)来看(kàn)，应充(chōng)分估计(jì)形势复杂性和(hé)人性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效(xiào)机(jī)制。长效机制四(sì)大关键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。定(dìng)金(jīn)环(huán)节，建立开发商违约(yuē)后(hòu)定金(jīn)保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介(jiè)入(rù)，为房屋重(zhòng)大延期以及重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)等情况提供(gōng)充分的(de)保障。余款支付环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机(jī)制(zhì)或交房(fáng)后按(àn)揭贷款机制，充(chōng)分保护购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三方(fāng)资金监管(guǎn)机构(gòu)，或由(yóu)政(zhèng)府相(xiāng)关部门直接监管，以此防止资金(jīn)挪(nuó)用现象。交付环节，建立(lì)商品(pǐn)房(fáng)保修期(qī)制度。保修期内，开发(fā)商(shāng)应对(duì)房(fáng)屋质量(liàng)问题全权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现在全国(guó)套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发(fā)进(jìn)入存量时(shí)代，对购房民(mín)众不公平的预售制已(yǐ)经过(guò)时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方(fāng)面，取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。

未经允许不得转载：南京少儿险_南京【婴儿重病保险_幼儿教育险_婴儿怎样买保险】咨询_找经纪人沃保保险网 中国的三线城市有哪些 排名，中国的三线城市有哪些2022