万柳(liǔ)书院，暴(bào)雷了(le)。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的(de)意外走红，让这(zhè)个位于北京海淀的豪(háo)宅被全国知(zhī)晓，其背后(hòu)曾(céng)宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳书院再(zài)次受到舆论关注，起因中赫集(jí)团成(chéng)了(le)共同债务人被(bèi)中国(guó)信达追债，中国信(xìn)达为了收回(huí)钱款(kuǎn)不(bù)得不将中赫抵押(yā)的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早(zǎo)已售(shòu)出，业主并非中赫(hè)集(jí)团，那些真正(zhèng)斥巨资(zī)购(gòu)入房(fáng)产的有钱人，房子(zi)现在莫名(míng)奇妙地(dì)被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未(wèi)看到这些(xiē)业主(zhǔ)的维(wéi)权(quán)信息(xī)，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们的(de)姿势都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽头是万(wàn)柳书院”，但(dàn)谁都没想到(dào)，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环(huán)绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng衣服奶茶渍怎么去除 干了的奶茶渍能洗掉吗)国信(xìn)达在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的(de)抵押物中，包(bāo)括(kuò)75套万(wàn)柳书(shū)院住宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍(pāi)卖显示(shì)，上述不良(liáng)债权(quán)转让项目的处置主体是中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司北京市分公司（下(xià)称中国信达北分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债(zhài)权。截至2023年1月31日(rì)，债权(quán)金额约为(wèi)46.95亿元(yuán)人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万(wàn)次围(wéi)观，35名(míng)意(yì)向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起(qǐ)中国(guó)信达北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果该报道属实，说明这些房子实(shí)际上(shàng)都(dōu)是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那(nà)为什么中国信达(dá)的拍(pāi)卖页面(miàn)上又注明这(zhè)75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能(néng)说明(míng)这些房子根本没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的报道(dào)证实了上述内(nèi)容。有豪宅(zhái)中介(jiè)透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现(xiàn)在还没资金解(jiě)抵押，所以不能网(wǎng)签、没办(bàn)房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的业主基本都(dōu)是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书(shū)院的业主。另据地产自(zì)媒体(tǐ)“地(dì)产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)中，还有不(bù)少中赫(hè)集(jí)团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富(fù)人(rén)也被(bèi)精准(zhǔn)收(shōu)割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付(fù)价(jià)款并实际占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良(liáng)债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖(mài)损失最(zuì)大的，没准还(hái)是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关(guān)法律规(guī)定(dìng)，民事执(zhí)行(xíng)中，业主已经支付价款并(bìng)实(shí)际占有，但未办(bàn)理过户手续的，如果业(yè)主没有(yǒu)过错，人(rén)民法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合(hé)起(qǐ)诉开发(fā)商(shāng)，要求退还购房(fáng)款或办(bàn)理房产证(zhèng)，并(bìng)承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法院关(guān)于商品房(fáng)消费者权利保护问(wèn)题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人(rén)的优(yōu)先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住(zhù)为目的(de)购买房(fáng)屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先(xiān)于建设工程(chéng)价款优先(xiān)受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债(zhài)权的，人民(mín)法院应(yīng)当予以支持(chí)。只支付了部分价(jià)款(kuǎn)的商品房消(xiāo)费(fèi)者，在一审(shěn)法庭辩(biàn)论终结前已实际支(zhī)付剩余价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也(yě)就(jiù)是(shì)说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那么这(zhè)笔不良债权(quán)，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本(běn)，抵押的这(zhè)75套(tào)房子，还会被(bèi)业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可(kě)以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯(wéi)一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗(qí)下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国际(jì)信托(tuō)有限责(zé)任公司成为了(le)唯(wéi)一(yī)股(gǔ)东(dōng)，后者由(yóu)中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股份(fèn)有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫(hè)集团既没有很大规模(mó)，也没(méi)有(yǒu)很高(gāo)的(de)国民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院(yuàn)，作为(wèi)中赫集团进(jìn)入(rù)北京(jīng)的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出(chū)钓鱼岛(dǎo)七号(hào)院3号楼，高达30万(wàn)/平米(mǐ)的天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发(fā)了市场强(qiáng)烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院(yuàn)，更(gèng)是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大(dà)型知名(míng)房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院就以神(shén)秘高端(duān)的姿(zī)态杀入(rù)市场，无论是(shì)一块(kuài)块(kuài)从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起(qǐ)来(lái)的五米高墙，还是(shì)每棵成本(běn)超6万的成年银(yín)杏树，还是每平米(mǐ)20万(wàn)元(yuán)的价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院(yuàn)的(de)树、北平府的(de)院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可(kě)看出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有(yǒu)名(míng)的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院(yuàn)一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万(wàn)柳书(shū)院虽然已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开发的(de)豪(háo)宅，也吸引了不(bù)少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼(yú)台(tái)七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅(zhái)的成(chéng)功奠(diàn)定了中赫集团的“高(gāo)端路(lù)线(xiàn)”，也(yě)因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今沦落到这个(gè)地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年(nián)初“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发现(xiàn)其(qí)深(shēn)陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的(de)开(kāi)发(fā)商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团(tuán)实(shí)控人周(zhōu)金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯(sù)源，这个转折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始(shǐ)了多元化(huà)转型(xíng)，但(dàn)转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多元化业务(wù)，先(xiān)后进军能源(yuán)市场、团(tuán)购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉(huī)将(jiāng)转(zhuǎn)型的目光，放到了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部全部(bù)股权。如果(guǒ)北京国(guó)安的(de)估值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京(jīng)国安，总(zǒng)计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!衣服奶茶渍怎么去除 干了的奶茶渍能洗掉吗ong>如果(guǒ)真的是这(zhè)样，中赫(hè)为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控(kòng)人周(zhōu)金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集(jí)团股份(fèn)质押陆(lù)续质押，据企查查(chá)显示，目前(qián)中赫集(jí)团(tuán)共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业(yè)保理、北京建工、山东(dōng)国际(jì)信托、中融信托、中(zhōng)信(xìn)建设等(děng)。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时(shí)间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不(bù)仅国安的(de)经营状况没有得到(dào)改善，中赫集(jí)团也被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北(běi)京(jīng)产权交(jiāo)易所官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解(jiě)资金压(yā)力，中赫(hè)集(jí)团和周金辉夫妇还在持续(xù)质押手中的中赫集(jí)团股份(fèn)，但国安(ān)和中赫的经营(yíng)状况(kuàng)却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列(liè)被执行(xíng)人，执行(xíng)标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地(dì)、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞(xiá)等(děng)共同(tóng)成(chéng)为被(bèi)执行人，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文(wén)书确定义务，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前(qián)幸免于难。不(bù)过在实控人(rén)都成为老(lǎo)赖(lài)的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北(běi)京国(guó)安，又如何能独善其(qí)身？