饱受争议的(de)二手房(fáng)交(jiāo)易中介(jiè)费问题，正逐渐得(dé)到监管(guǎn)部(bù)门的(de)重视(shì)。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场(chǎng)监管总局联合发布了关(guān)于规范房地产经纪服务的意见。意(yì)见提及，近年来，部分房地产(chǎn)经(jīng)纪机构存(cún)在(zài)利(lì)用房源客(kè)源优势收取过(guò)高费用、未明码标价、捆绑收费(fèi)、滥用(yòng)客(kè)户个人信(xìn)息等问(wèn)题，加重交(jiāo)易(yì)当事(shì)人负(fù)担(dān)、侵害(hài)其合法权(quán)益(yì)。

　　基(jī)于(yú)上述背景，两部(bù)门从加强从业主体管理、明确(què)经纪服务(wù)内容、合理(lǐ)确定经纪服务(wù)收费、严格实(shí)行明码标(biāo)价等十方面，提出了意(yì)见。

　　中原(yuán)地产日本比中国富裕吗，日本富裕还是中国富裕首席分析师张大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二线城(chéng)市二手房交(jiāo)易(yì)占比逐(zhú)渐增(zēng)加。以北京、上(shàng)海为(wèi)例，二手房占市场成交比例超(chāo)过80％，大量二手(shǒu)房成(chéng)交依赖中介(jiè)居间成交，房(fáng)地产调控重心逐渐从开发商过(guò)渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究(jiū)员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来(lái)说属(shǔ)于金额不低的(de)大宗交(jiāo)易，由于二(èr)手房交易(yì)成本较高、交易周期较长，具有非常(cháng)强的专业性，居民往往通过中介(jiè)来(lái)完成。但很多中介利用信息不对称等问(wèn)题，将非必要的(de)收费夹(jiā)带其中，如收取过桥(qiáo)融资、按(àn)揭费(fèi)、担(dān)保费等，对居民造成额(é)外的负担，而且这些服(fú)务事项并未(wèi)明码(mǎ)标价。

　　对于二手房市(shì)场交(jiāo)易过程中(zhōng)存在(zài)的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括经纪(jì)服务在内的相(xiāng)关市(shì)场(chǎng)交(jiāo)易(yì)行为及其(qí)主体进(jìn)行规范和秩(zhì)序整顿，是(shì)房地产市场管理和(hé)调控的主题(tí)。“当下，推进这项工(gōng)作的意(yì)义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历(lì)来对房地产经纪服务行(xíng)业关(guān)注最多的(de)一个话题(tí)，便是房地产经(jīng)纪服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认(rèn)为(wèi)，未来相关部门主要监管的重点，将是对(duì)房地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)及中(zhōng)介(jiè)交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城市，二手房(fáng)屋交易过(guò)程中(zhōng)，部分(fēn)价值不(bù)菲的房屋，往往要缴纳(nà)一笔(bǐ)金额不低的中介费。以北(běi)京某房地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)机构2.7％的(de)服务(wù)费率(lǜ)计算，一(yī)套1000万元的房(fáng)屋，中(zhōng)介费约(yuē)为(wèi)27万。

　　在合理确定(dìng)经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费上(shàng)，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪(jì)机构要合理降低(dī)住房买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定(dìng)价。引导由交(jiāo)易双方(fāng)共同承担(dān)经(jīng)纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍(shào)，目前房(fáng)地产经纪服务收费标准的最早(zǎo)依据是(shì)1995年(nián)国家(jiā)计(jì)委(wěi)建设部下发的(de)《关(guān)于房(fáng)地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖(mài)代理收费(fèi)，按成交价格(gé)总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京(jīng)为(wèi)例，目(mù)前(qián)北京市执行的2014年更新后的收费标准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少数特别复杂(zá)的住(zhù)宅买卖经纪服务，经交易各(gè)方协商同(tóng)意(yì)，可在规定的收费标准(zhǔn)基础上适当上浮，上浮幅度最高不(bù)得超过(guò)10％。”这意味着，当前北京二手房(fáng)中介费上(shàng)限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的(de)精(jīng)神，北京2015年(nián)取消了房(fáng)地(dì)产中介(jiè)服务(wù)等57个政日本比中国富裕吗，日本富裕还是中国富裕府定价，房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)多少(shǎo)由各中介(jiè)机构自(zì)行决定。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介机构(gòu)在实际收取(qǔ)费用过程中，相关监管(guǎn)部门当(dāng)前并未(wèi)明确具体的中介费(fèi)率，中介机构仅(jǐn)需(xū)在服(fú)务(wù)过程中(zhōng)对(duì)收(shōu)费(fèi)标准进行明码标价即可。而房地产经纪服务(wù)机构在具体(tǐ)收取过(guò)程中，会(huì)结合房屋价(jià)值及工资标准，综(zōng)合计(jì)算出(chū)合(hé)适的中介费率。”张大(dà)伟补充(chōng)道。

　　对于(yú)明码(mǎ)标(biāo)价问题，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房地产经(jīng)纪机构应当(dāng)在经营门(mén)店(diàn)、网站、客户(hù)端(duān)等场所或渠道，公示(shì)服务项(xiàng)目、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费(fèi)。房(fáng)地产经纪机构提供的基(jī)本服务(wù)和延伸服(fú)务，应当分别明确服务(wù)项目和收费标准。房(fáng)地产经纪机构(gòu)收费前(qián)应当向交易当事人出具(jù)收费(fèi)清单，列(liè)明收费(fèi)标准、收费(fèi)金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高于市(shì)场平均水平的(de)房地产经纪机构，住房(fáng)和城乡建设部(bù)门将(jiāng)会同市场(chǎng)监管(guǎn)等(děng)部门(mén)采取约谈等(děng)综合(hé)措施(shī)进(jìn)行(xíng)重点监管。市场监(jiān)管部(bù)门会同有(yǒu)关部门依法查处(chù)不按规定(dìng)明(míng)码标价、操纵经(jīng)纪服务收费等违反价格和反垄断(duàn)法律法规(guī)的行为。对房地产经纪机构相(xiāng)关(guān)违法违规(guī)信息，市场监管部门要(yào)依法依(yī)规纳入国家企(qǐ)业信(xìn)用(yòng)信息公示系(xì)统(tǒng)。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则(zé)实行分档(dàng)定(dìng)价，是否意味着，未(wèi)来(lái)豪(háo)宅(zhái)的(de)中介费有望大幅降低？

　　中原地(dì)产华(huá)南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦(lún)称，住建部发文鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价(jià)格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价(jià)，合理降低住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经纪服务(wù)费用，主要(yào)还是规范行业，打(dǎ)击(jī)收费过高的经纪(jì)机构，但(dàn)对市场影(yǐng)响有限，“以深(shēn)圳为例，深(shēn)圳市(shì)场豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费普遍(biàn)在(zài)合理范围内，加上经纪服务费(fèi)用对市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前(qián)两部门提出的意(yì)见仅为鼓励性质，即只是(shì)纲领性文件而非规(guī)定，未来如何(hé)具体认定其中的(de)细则，还需要看各(gè)城市落(luò)地执行(xíng)情况。

　　不过(guò)，张大(dà)伟表示(shì)，“从(cóng)目(mù)前市(shì)场看(kàn)，经纪服务领(lǐng)域的调(diào)整改善(shàn)、规范化，有利于行业健康发展。同时，由于(yú)二手房很(hěn)多房源(yuán)在(zài)产权方面有瑕疵，如产权抵押(yā)、不(bù)同税费等都可(kě)能对交易产生影响，这对(duì)房地产经纪服务(wù)行业的(de)专(zhuān)业性提(tí)出更(gèng)高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研究总监陆(lù)骑麟(lín)指出，在(zài)二手房买卖(mài)过(guò)程中，原本应该(gāi)由上(shàng)下家(jiā)各(gè)支付(fù)一半的(de)中(zhōng)介费，但在一(yī)些热(rè)点城市的二(èr)手房(fáng)交易过程(chéng)中，往往(wǎng)会有(yǒu)这样的情形，因(yīn)部分购(gòu)房者处于弱势(shì)地位，从而会出现中介(jiè)费及税费(fèi)均(jūn)由(yóu)购房者来承担。即(jí)使一些房东愿意承(chéng)担中介费，这部分费(fèi)用也可能(néng)通过转嫁(jià)的方(fāng)式(shì)，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市(shì)场(chǎng)这种所(suǒ)谓‘约定俗(sú)成(chéng)’的情况，一(yī)些房产中介公司(sī)将其视为向购房(fáng)者单边(biān)收(shōu)费(fèi)的行为(wèi)。部分中介公(gōng)司可(kě)能会利(lì)用其(qí)支配地位(wèi)，在原先经纪服务收费的(de)基础上，再次向房(fáng)东收(shōu日本比中国富裕吗，日本富裕还是中国富裕)取费用，而(ér)这部分费用，房东往往会将(jiāng)其转再次转嫁给购(gòu)房者(zhě)，这(zhè)实际上相当于变相推高了房价(jià)。两部门(mén)提出(chū)严禁操(cāo)纵经纪服务(wù)收费，不仅有利于提高交易中(zhōng)操(cāo)作的透明度(dù)，也有利(lì)于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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