近两年火爆(bào)的(de)创新产品公募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密(mì)集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对(duì)此表示(shì)，强制(zhì)分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出该(gāi)类产品(pǐn)长期(qī)投资价(jià)值，通过观测(cè)经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分配现金等(děng)指(zhǐ)标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产(chǎn)生现(xiàn)金收益(yì)，特许经营权分红(hóng)目前已包含了利润分配(pèi)和(hé)本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除(chú)息日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分(fēn)配金额占可(kě)供分(fēn)配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期(qī)分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基(jī)金份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综(zōng)合影响，较(jiào)易引起波(bō)动。与此相比，基(jī)金分红预(yù)期(qī)则(zé)更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基(jī)础(chǔ)设施资(zī)产(chǎn)的经营现金流，投资(zī)人通过(guò)基(jī)金(jīn)募(mù)集材料和(hé)信息披露(lù)文件，结合行(xíng)业及市(shì)场情况(kuàng)，可以分析基(jī)础设施项目的经营业绩(jì)，作为进行投资决(jué)策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份额二级市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有(yǒu)人实际(jì)获得的现金收益，对(duì)于(yú)长期(qī)投资者更具参考价值。”中金基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责(zé)人(rén)称(chēng)。

　　平安基正方形的棱长是什么意思，正方形的棱长是什么什么叫棱长(jī)金REITs 投(tóu)资中心运营高(gāo)级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券投资基(jī)金指引（试行(xíng)）》及(jí)相关法规要求，基础设施基(jī)金应当(dāng)将90％以上(shàng)合(hé)并(bìng)后基(jī)金(jīn)年度(dù)可分配金额以现(xiàn)金(jīn)形式(shì)分配给投(tóu)资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为(wèi)，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性正方形的棱长是什么意思，正方形的棱长是什么什么叫棱长”双(shuāng)重特(tè)点。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这(zhè)类产品的“正方形的棱长是什么意思，正方形的棱长是什么什么叫棱长债性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制(zhì)分(fēn)红(hóng)要求，分红类似于债券派(pài)息，但不等同(tóng)于债(zhài)券(quàn)的固定利(lì)息回报，而是(shì)由可(kě)供分配现金决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者的(de)角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机(jī)构投资(zī)者的投资品(pǐn)类，为资(zī)产配(pèi)置多元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强的配置价值(zhí)。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债券相对高(gāo)的收(shōu)益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到投(tóu)资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋(dài)为安”外(wài)，市场(chǎng)对于未来(lái)分红水平(píng)的预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键(jiàn)因素(sù)之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二(èr)级(jí)市场表现看(kàn)，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的影响，可(kě)分配(pèi)金额完(wán)成率不达预(yù)期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格波动受多(duō)重因素的(de)影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的(de)主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有(yǒu)利于(yú)吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近期经济预(yù)期恢(huī)复，一方面市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向股票(piào)和(hé)债(zhài)券(quàn)回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目(mù)的经营业绩相对(duì)经(jīng)济活力(lì)的(de)改善(shàn)有一定(dìng)的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额的(de)开(kāi)盘指导价做(zuò)调减(jiǎn)处(chù)理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操(cāo)作是对(duì)分(fēn)红前后基(jī)金份额净值变化(huà)的修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均可(kě)以获得(dé)公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的(de)信心，同(tóng)时需结(jié)合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市(shì)场(chǎng)扰动对整体收益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利(lì)润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多(duō)位业内人士还提(tí)醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本金之上的(de)增值部分(fēn)不(bù)同，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的“分红(hóng)”界定为“分派(pài)”更为准确(què)，分派的是本金与(yǔ)增值(zhí)两个(gè)部分，两(liǎng)个部(bù)分之间的比(bǐ)例是变动的，与现有公募基(jī)金分红差异很大，大(dà)多(duō)数普通(tōng)投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持(chí)续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金价(jià)值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注(zhù)意的(de)情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两(liǎng)大资(zī)产类型，持有产权类产(chǎn)品的收益(yì)主要包(bāo)括每(měi)年的(de)现金分红及(jí)资产增值的收(shōu)益，而持有特许经营类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要(yào)来自项目每年(nián)的(de)现金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产的分红包括了利润分配和本(běn)金的归还，两者的比率也是变动的，对特(tè)许经(jīng)营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者在选择(zé)投资标(biāo)的时(shí)，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也(yě)表示，从细分来(lái)看，各类公(gōng)募(mù)REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营(yíng)权类的(de)公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含(hán)“本金(jīn)+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类(lèi)的公募(mù)REITs分(fēn)红(hóng)主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价值(zhí)增值，所以相对(duì)股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属性(xìng)，对所选择(zé)产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人(rén)也认为，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经(jīng)营项目在(zài)经营权到(dào)期(qī)后不(bù)再能产生现金收益，因此将(jiāng)可供分配金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营期(qī)限(xiàn)较短的特许(xǔ)经营(yíng)项目(mù)，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期(qī)限较长的特许(xǔ)经营权项目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够年(nián)限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负责人提醒投资者(zhě)注意，特(tè)许(xǔ)经营权项目(mù)的(de)分派金额包含了投资(zī)本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下(xià)，基(jī)金份额单价随(suí)着分派进度逐(zhú)年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项目相(xiāng)比，产权(quán)类项目的土地(dì)或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上(shàng)到期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补缴土地(dì)出让金等(děng)追加投(tóu)资，有机会(huì)进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似(shì)永续经(jīng)营的假(jiǎ)设(shè)反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资(zī)产投(tóu)资属(shǔ)性(xìng)。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收(shōu)益率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内部收(shōu)益(yì)率等指标，来观察和评估项目底层资产的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标(biāo)中(zhōng)，跟现金(jīn)相关的(de)指标有(yǒu)两个：一是年(nián)报中披露的经营(yíng)活(huó)动现金流(liú)，二是可供分配现(xiàn)金(jīn)，二者存在(zài)本(běn)质性区别。经(jīng)营活动产生的现金净流(liú)量是指企业(yè)经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于(yú)企业本(běn)身(shēn)经营活动(dòng)产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金(jīn)影响(xiǎng)利润(rùn)表的项目进行调整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最终得到的(de)账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华平也表示(shì)，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立(lì)的资产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较(jiào)适合长(zhǎng)期(qī)持有(yǒu)。建议投资者(zhě)对经营权类的(de)资产可以更多关注(zhù)内部收(shōu)益率的高低，对产权(quán)类(lèi)的资产更多关(guān)注分派率高(gāo)低(dī)。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自底层资产的经(jīng)营净(jìng)现金流，所以底(dǐ)层资产运营情况直接影响投资回报，投资(zī)者可综(zōng)合(hé)考虑原始权益(yì)人(rén)综合实力、运营(yíng)管理机构实(shí)力(lì)、公(gōng)募基金管(guǎn)理人实力等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研(yán)报也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，由于分红交易带来的短期博弈机(jī)会仍在(zài)，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权(quán)效应相对明显(xiǎn)、同时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载(zài)明(míng)REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料中披露预测进行比较分析(xī)，结合(hé)经济及市场的(de)实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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