OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市场的影(yǐng)响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT开盘继续延(yán)续(xù)此(cǐ)前(qián)几(jǐ)日(rì)的(de)下跌走势，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘(pán)有所拉(lā)升，全天(tiān)收跌6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交(jiāo)易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾(céng)发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其(qí)扩募拟新购(gòu)入基础设(shè)施资产张润大厦的重要承租方之一(yī)，目(mù)前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执(zhí)行已签租赁(lìn)协(xié)议(yì)的通知。同时，在公(gōng)告中(zhōng)，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将(jiāng)继续密(mì)切关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好相关(guān)应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入项目的(de)原(yuán)始权(quán)益人相关(guān)负责人也(yě)表(biǎo)示，近期已(yǐ)同步启动了应(yīng)急(jí)预(yù)案，排(pái)摸储(chǔ)备租(zū)户，积(jī)极应(yīng)对哲库(kù)提(tí)前退租的可能事(shì)项。由于张(zhāng)润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公司(sī)领导高度重视，浦东新区国资委也高度关注(zhù)。

　　多(duō)位业(yè)内人(rén)士表示，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT近(jìn)期市场波动较大(dà)，但其实不(bù)动产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并(bìng)不(bù)会(huì)从根本上影响其(qí)内外价值，投资者应(yīng)理性看(kàn)待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片子公司(sī)哲库科(kē)技的事(shì)件继续扰动公(gōng)募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅(fú)低(dī)开，此(cǐ)后(hòu)二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利(lì)消息(xī)影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几(jǐ)个交易日二级市场价(jià)格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年(nián)以(yǐ)来(lái)跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目(mù)前上市(shì)的8只产业(yè)园区基(jī)础设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张江REIT一(yī)季报中已经披露张江光大园项目出租率有所下降，如今拟扩募的(de)项目又(yòu)遭遇突发事件，因此导致二(èr)级市场价格出现波动(dòng)。”一位业(yè)内人(rén)士(shì)分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出(chū)于风(fēng)险规避的原(yuán)因(yīn)，最近(jìn)几个交(jiāo)易(yì)日场内(nèi)资金有所流出，但是，不动产公募(mù)REITs项目短期出租(zū)率下跌(diē)并不(bù)会(huì)从根本上影响其内外(wài)价(jià)值(zhí)。

　　他也同时表示，目(mù)前随着二级市场价(jià)格(gé)下跌，风险也得到一定释(shì)放，但是(shì)价格涨(zhǎng)跌(diē)会受到基(jī)本面、情(qíng)绪面等(děng)多重因素影响(xiǎng)，不好判断价格(gé)是(shì)不是(shì)已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示(shì)，今年(nián)整体REITs市场表现低迷(mí)，不少产品年内二级市场(chǎng)跌(diē)幅较大(dà)，其实有些(xiē)隐含(hán)收益率高的产品具备一(yī)定(dìng)的(de)投资价(jià)值，很适合(hé)稳健类(lèi)投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产(chǎn)品具备(bèi)一定(dìng)的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行董事高如(rú)星(xīng)对此(cǐ)表示，若张江园(yuán)区最终能顺利解决招商，平稳过度对经(jīng)营(yíng)现金流(liú)没有造成大(dà)的影响，“事件(jiàn)性利空下调至(zhì)得(dé)这么急、这么深(shēn)，加上前期(qī)本身园(yuán)区(qū)类资(zī)产就回(huí)调不(bù)少了，这就是(shì)黄金坑。”不过，他也(yě)强调，最终还是落到租金收入受不受影响，影响多大，估计(jì)园区(qū)会(huì)最终(zhōng)解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募(mù)路上再(zài)迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技。随后5月12日(rì)晚，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购入基础设(shè)施(shī)资(zī)产张润(rùn)大(dà)厦的(de)重要承租方之一，目前未收(shōu)到(dào)哲库(kù)科技及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止(zhǐ)执(zhí)行已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始权益人将继续密切关注哲(zhé)库科技(jì)后(hòu)续情况(kuàng)，积极(jí)做(zuò)好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披(pī)露(lù)的张江光大园项目出租率下(xià)降事(shì)项，一度(dù)二(èr)级市(shì)场价格(gé)出现回落。在(zài)随后(hòu)召开(kāi)的业(yè)绩说(shuō)明(míng)会(huì)中管(guǎn)理(lǐ)人就相关事项进行(xíng)了解释说明，市场信心得(dé)到了(le)一定提(tí)振，二(èr)级(jí)市场价格(gé)表现也(yě)趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和线下的扩募说明会上，运营团队表示(shì)了(le)对张江光大园项目的信心102693是哪个学校代码，10532是哪个学校代码，预计签署意(yì)向书和合同谈判中的储备租户(hù)正常(cháng)转(zhuǎn)化后，项目(mù)出租率将得到回升。没想到仅过了不(bù)到三周的(de)时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来了新(xīn)的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上(shàng)述公(gōng)告(gào)引起了市场各方的广泛(fàn)关(guān)注，张江REIT拟扩募购入(rù)项目(mù)的原(yuán)始权益人相关负责人坦言(yán)，事发突然确实始料(liào)未及，在获悉(xī)OPPO关(guān)停哲库科技消息的第一(yī)时间(jiān)即奔赴现场进行了(le)沟通和核实工(gōng)作，并同步启(qǐ)动了应急(jí)预案，排摸储(chǔ)备(bèi)租户，积(jī)极应对哲库提前退租的可(kě)能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高(gāo)度重视，据悉新区国资(zī)委(wěi)也(yě)高度关注。

　　当谈(tán)及(jí)储(chǔ)备租户情况(kuàng)，相关负责人介绍说，目前储(chǔ)备租(zū)户(hù)还(hái)是比较(jiào)丰(fēng)富的，覆(fù)盖了芯片测(cè)试、人(rén)工(gōng)智能(néng)、航天产业、信息(xī)技术等产业客户，租(zū)赁意(yì)向面积超过了2万方。从意向储(chǔ)备转(zhuǎn)化为实际(jì)租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁(lìn)意向书(shū)来(lái)尽快锁定(dìng)一些重要租户(hù)。虽然收了三个月(yuè)履(lǚ)约保证金给了我们一些(xiē)空(kōng)间，但本着(zhe)对首批扩募、对市场负责(zé)的(de)态(tài)度(dù)，我们肯定要全力与(yǔ)时(shí)间赛跑，把(bǎ)这些面(miàn)积(jī)在短期内完(wán)成去化。”相(xiāng)关(guān)负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区(qū)域的张(zhāng)江光大园(yuán)项目一季(jì)度末也有将近30％的空(kōng)置(zhì)率，原(yuán)始权(quá102693是哪个学校代码，10532是哪个学校代码n)益人有那么(me)多储备(bèi)租户，之前(qián)的空置率为(wèi)何(hé)未能得到解决。

　　对此相关负(fù)责人(rén)解释，张(zhāng)江光大园(yuán)一直以(yǐ)来(lái)都(dōu)坚持以市场(chǎng)化运营(yíng)为(wèi)导向，历史运营表(biǎo)现稳定，租户的调租和换租(zū)都属于正常情况，而这(zhè)次项(xiàng)目的大租户退租正好发生在市(shì)场活跃度的短期低(dī)点，目前市场情况已有所好转。在看到出租率下滑情况没有得到(dào)及时(shí)修复后，张江(jiāng)这(zhè)边也作了(le)一定的资源调配和倾斜，引入(rù)了一些储备租(zū)户(hù)。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江光大园项目(mù)在(zài)给租户的分隔空间、交付标准、租(zū)金(jīn)水平等方面也有(yǒu)一些差异化(huà)，张润大厦多是两千多平的大平(píng)层，楼的成新(xīn)度高一些，单价也贵一(yī)些，张(zhāng)江光(guāng)大园单层(céng)以一千平(píng)的面积为(wèi)主，还(h102693是哪个学校代码，10532是哪个学校代码ái)有一(yī)些(xiē)独栋形态的物(wù)业(yè)。租(zū)户自身(shēn)也会有诉求，也会根据自身需求和预算挑选区域内(nèi)的(de)不同物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新老资产的管(guǎn)理人都变成(chéng)了一家(jiā)，后续我们在资源(yuán)共享和(hé)联合(hé)营销方面(miàn)能更加充分发(fā)挥协同效应，相(xiāng)信可以做得更好。”上述(shù)负(fù)责人补充(chōng)说道(dào)。

　　最(zuì)后(hòu)谈(tán)及对于张(zhāng)江(jiāng)REIT的定(dìng)位和展望(wàng)，相关负责人表示，张江集团和张江(jiāng)高科(kē)目前在管(guǎn)资产约(yuē)五百万方，还(hái)有(yǒu)一(yī)些其他在开(kāi)发的储备项(xiàng)目，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区产业空(kōng)间资(zī)产上市平台目(mù)标(biāo)的坚实后盾和储备资源(yuán)。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相(xiāng)关负(fù)责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容(róng)的(de)第一步(bù)，也是至关(guān)重要的一(yī)步，眼下我们可能面临了一些突(tū)发情况需要解决(jué)，但是这和我们在张江科学(xué)城这三十年建设(shè)发展过程中(zhōng)所经历(lì)的相比(bǐ)，只能算是一个非常小(xiǎo)的插曲。我们(men)有信心排除万(wàn)难，尽一(yī)切可(kě)能化解(jiě)当前突发事件的所有负面影(yǐng)响，维持预期(qī)和市场的信心。”

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