文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制了。 1月17日召开的全(quán)国(guó)住(zhù)房(fáng)和城乡建设工(gōng)作(zuò)会(huì)议提出“有条件的可(kě)以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地(dì)明确表态(tài)，试点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的(de)房(fáng)子(zi)，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实力(lì)的(de)别建(jiàn)了，不能把包袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，这是房(fáng)地产从大开发时代步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的(de)最大保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过时了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后(hòu)一(yī)手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当(dāng)然(rán)二次房(fáng)改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以(yǐ)及长效机制，长效机制四(sì)大关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房(fáng)地产税。如(rú)果按照经(jīng)济规律办事(shì)，中国(guó)一(yī)定能实现房(fáng)地产软着(zhe)陆和(hé)长期平(píng)稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要(yào)取(qǔ)消预售制、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是(shì)一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对(duì)购买者的(de)单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售(shòu)制对(duì)购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不(bù)能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从行业(yè)层面(miàn)看，预售制助推部分房企(qǐ)过(guò)度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇(yù)到(dào)下行周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风(fēng)险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落实中央房住(zhù)不(bù)炒精(jīng)神(shén)、有助于(yú)保障购房老百姓权(quán)益、有助(zhù)于(yú)房企稳健(jiàn)发(fā)展，一(yī)举(jǔ)多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么(me)建议取消(xiāo)预售制度(dù)？预售制(zhì)度怎(zěn)么来的？国外什(shén)么(me)情况？简单科(kē)普(pǔ)一(yī)下：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由(yóu)于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入(rù)了商品房预售(shòu)制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了(le)！发达(dá)国家一般有(yǒu)严格(gé)的(de)监管保(bǎo)障措施(shī)，开(kāi)发商在项目获(huò)得政(zhèng)府批准后(hòu)才可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国(guó)一样在(zài)支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后(hòu)从银(yín)行(xíng)一次性贷(dài)款支付(fù)剩余全部房款，而是根据(jù)开发商工程(chéng)进度(dù)在完全交房(fáng)前进行分(fēn)期(qī)支付(fù)。所(suǒ)以(yǐ)，预售制(zhì)度是需要严格(gé)的资金监管、分期(qī)支付(fù)以(yǐ)及违(wéi)约处罚措(cuò)施作为保障的，如果没有这些保障措施(shī)，一定会触发风险，对(duì)购房民众(zhòng)不公(gōng)平，所(suǒ)以不如借机取消(xiāo)预售(shòu)制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观(guān)讲(jiǎng)预售制度有一定历(lì)史阶段性(xìng)，现在中(zhōng)国(guó)住房进入存量时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负(fù)债降杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房(fáng)企(qǐ)债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信(xìn)心(xīn)和房地(dì)产(chǎn)长效(xiào)机制。这是个技术活(huó)，只要坚(jiān)持市场化改(gǎi)革，中国(guó)一定能化解(jiě)这个难题，让(ràng)房地产回归(guī)实体经济(jì)和居住(zhù)属性(xìng)，安(ān)居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取消预售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商(shāng)将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众的(de)最根本最实质(zhì)的(de)保障，这样将极(jí)大的(de)提(tí)升(shēng)开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有(yǒu)商业(yè)的本质是向善，是以(yǐ)客户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售是(shì)实现老(lǎo)百姓安居乐(lè)业(yè)、社会长治久安、行业(yè)企业健康发展的重大措(cuò)施。在当前的(de)情(qíng)况下，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制要结合稳(wěn)楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着陆、打通金融(róng)支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院(yuàn)发展研究中心参与财(cái)税改(gǎi)革方案(àn)研究时(shí)，对(duì)预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过(guò)长期(qī)系统的专项研究(jiū)。（参(cān)考后来形成的专著(zhù)《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是地(dì)产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题(tí)，分层销售孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还(hái)未推行(xíng)公共房屋(wū)制度，许多人栖身于(yú)木屋或(huò)者其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过大(dà)多数居民的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中国香港地产行业(yè)盛行的方(fāng)式(shì)，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新(xīn)的(de)方式，如(rú)把楼宇契约切(qiè)开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按(àn)揭”模式引入(rù)房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办立(lì)信置业(yè)有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出售(shòu)、还印发(fā)售楼(lóu)说(shuō)明书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境(jìng)、建筑(zhù)材料(liào)、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一(yī)个(gè)亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采用类似租金的分(fēn)期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有(yǒu)了自己的房(fáng)产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋(wū)的建造和销(xiāo)售(shòu)，也解决了制造商的资金问题，降低(dī)投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付(fù)款”的销售模式成为(wèi)当(dāng)时中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的(de)一大特(tè)色，纵(zòng)观中国香港房地(dì)产市(shì)场的改革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效率地解决了核心的住(zhù)房供不应(yīng)求的(de)问题，使(shǐ)房市发(fā)展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也(yě)出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部(bù)门不断完(wán)善、规范(fàn)化(huà)，建立(lì)健全(quán)的监管机制，促进市(shì)场健(jiàn)康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停(tíng)工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部门提升(shēng)了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开发商在预(yù)售前(qián)，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已经全部支付，还(hái)要证明(míng)自身(shēn)有资金等能(néng)力(lì)把项目(mù)完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为(wèi)了防(fáng)止开发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套(tào)取(qǔ)监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师行(xíng)在(zài)银(yín)行(xíng)开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商(shāng)操(cāo)作等采取全透明化机制，且银(yín)行的责任上升，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内(nèi)地面临住(zhù)房(fáng)需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先(xiān)发展重工(gōng)业(yè)，强调基(jī)础建设(shè)，这一导向使前期发展工业(yè)化的进程大于(yú)城市化进(jìn)程，唯有(yǒu)解决(jué)住房基础等城市化配套问题，才能进一(yī)步(bù)推(tuī)进城市化。但当(dāng)时推(tuī)行的是“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一分(fēn)配，以租养房”的福利分房制度，住房市(shì)场发(fā)展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福利(lì)分房制度不再适用于当时的(de)国情(qíng)。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的需(xū)求量(liàng)大，而(ér)社会缺(quē)少(shǎo)大型房地(dì)产开发商，商品房供(gōng)应(yīng)量小的困境，此时引(yǐn)入中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式无疑(yí)是对内(nèi)地房地产市(shì)场的一(yī)针(zhēn)强心剂。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预售商品房制(zhì)度(dù)，先后出(chū)台多项文件，大力支持国(guó)内房地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化城镇(zhèn)住房制度(dù)改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物(wù)分配，逐步实行住房分配货币化、住房(fáng)供(gōng)给商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经济下的福利分(fēn)房转向市(shì)场经济的商品房(fáng)。房地产市(shì)场采用预售(shòu)制，允(yǔn)许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间(jiān)周期(qī)长的两大难题，开发商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房(fáng)供应速度加快。自此中(zhōng)国内地(dì)开始房改(gǎi)货币(bì)化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形(xíng)成契合(hé)中国(guó)内地的商品房(fáng)预售(shòu)制度(dù)。预售制的(de)初衷是为了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房地产开发企(qǐ)业将正在(zài)建设中的房(fáng)屋预先出(chū)售给(gěi)购房者，由购房(fáng)者(zhě)支付(fù)定金或(huò)房款的行为(wèi)。区别于中国(guó)香港，在中国内地实践(jiàn)过(guò)程中，商品房预(yù)售流程为：房地产开发(fā)商办理预售许(xǔ)可证-签(qiān)订商品房买卖(mài)合同-进行备案登(dēng)记和预告登记(jì)-交付房屋(wū)。在(zài)购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清首付款，并(bìng)采用银(yín)行贷款的形式(shì)一(yī)次性付(fù)清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言(yán)之(zhī)，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿(ná)到了全(quán)部购(gòu)房款(kuǎn)，这点与中国香港的(de)按(àn)照工(gōng)程进(jìn)度付款有所不同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售制商品(pǐn谬赞是什么意思啊 缪赞和谬赞的区别是什么)房也(yě)开启了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商(shāng)品房销售(shòu)的(de)最主要方式，预售制极大缩短房(fáng)企现(xiàn)金回笼周期，同(tóng)时(shí)增加市场商品房供(gōng)应，推动(dòng)了(le)城镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多年对(duì)中(zhōng)国内地房地产市场的稳步发展起到(dào)了重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地产市(shì)场快速发(fā)展阶段的资金需求，也提(tí)高(gāo)了居(jū)民居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼(lóu)住(zhù)到住宅小区，从全民蜗(wō)居(jū)到基本适(shì)居，住房事业取得巨大进步，数十(shí)年时间走(zǒu)完发达国(guó)家几(jǐ)百年城镇化路(lù)程。改革(gé)开放以(yǐ)来(lái)，城镇化(huà)进程进入(rù)快速发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住(zhù)宅存量从(cóng)不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住(zhù)房(fáng)建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇(zhèn)住房(fáng)套(tào)数(shù)从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已成为中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中国(guó)内(nèi)地商品住宅期房销售面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积(jī)达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动了中(zhōng)国内地(dì)房地产行业的(de)发展(zhǎn)。中国内地(dì)房地产(chǎn)历经二十(shí)多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)面积(jī)和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业(yè)的快(kuài)速(sù)发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地(dì)产也成为拉动中国内(nèi)地经(jīng)济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动的上下游产业(yè)链(liàn)特别长，高(gāo)达(dá)50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房地产(chǎn)带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年(nián)房地产(chǎn)完全拉动(dòng)的投资占全社(shè)会(huì)固定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款余(yú)额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信托等通道(dào)业务(wù)，占比超(chāo)过三(sān)分(fēn)之一。从房地产融资存(cún)量占社融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积(jī)违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠(qú)道，根据我们的《中国住(zhù)房(fáng)市值测(cè)算(suàn)报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法德三(sān)国合计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股(gǔ)债房(fáng)市值的(de)比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日(rì)本的(de)37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住(zhù)房(fáng)市值与股债(zhài)房市值的比例较高，主要是因为住(zhù)房市值(zhí)高，以及中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融(róng)资比(bǐ)例较低，股票(piào)、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预(yù)售(shòu)制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝(jué)大部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售制是(shì)对购买者的(de)单方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能交付的风险。比如，交房等待(dài)期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发(fā)商之(zhī)间(jiān)的购房合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷(dài)款合同是(shì)两个(gè)独(dú)立的合同关系，如(rú)果开发商发生违约(yuē)，购房者(zhě)只能(néng)根据(jù)购房(fáng)合同(tóng)向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需(xū)要(yào)根(gēn)据按揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时(shí)向(xiàng)银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购房(fáng)者(zhě)承担(dān)的风险较大(dà)。

　　从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到(dào)下行周期(qī)，会(huì)引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)，进行影响自(zì)身信用和购房者对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融(róng)层面(miàn)看(kàn)，银行作(zuò)为(wèi)按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发(fā)放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动(dòng)或经(jīng)营不善，出现(xiàn)资金链(liàn)断(duàn)裂(liè)等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情(qíng)况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的预售(shòu)合同(tóng)和(hé)按揭(jiē)合同，已经从银(yín)行获得房(fáng)款，如果购(gòu)房者丧失还款(kuǎn)能力或短期(qī)不能还款等(děng)，则风险完全(quán)由(yóu)银行承(chéng)担，银行将面(miàn)临较(jiào)大的坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归(guī)根结(jié)底两个字(zì)那就是(shì)“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管(guǎn)理(lǐ)办法(fǎ)》中明(míng)确规定了开(kāi)发(fā)企业预(yù)售商品房所得款项(xiàng)应(yīng)当用于有(yǒu)关的工(gōng)程建设，商(shāng)品(pǐn)房预售款监管的具体办法，由房(fáng)地产管理(lǐ)部门制定(dìng)。但多年以来全国(guó)并没(méi)有统一的预售资金(jīn)监(jiān)管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照(zhào)项目的(de)建安(ān)成本(běn)乘以建筑面积或者项目(mù)工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而(ér)事(shì)实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户(hù)、或进入监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却被迫(pò)继续(xù)还款。那么，监管账户资金如何(hé)被(bèi)挪走的(de)？实际(jì)上(shàng)，在过去(qù)房地产(chǎn)大(dà)开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调(diào)预售款监管账户资(zī)金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工(gōng)程(chéng)总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由(yóu)工(gōng)程方将(jiāng)资金(jīn)转给(gěi)房企，而(ér)拨付的(de)工程款，远超工(gōng)程进度所需。通(tōng)过这(zhè)些方式套取的资金，在房企各(gè)地项目间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动(dòng)性，房企抽调资(zī)金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形(xíng)成(chéng)一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外商(shāng)品房预(yù)售制度(dù)呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对于购(gòu)房者预(yù)付资金，一般设有定(dìng)金或预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房(fáng)者支付的预付款比例相对较低，绝大部(bù)分房款在房(fáng)屋交付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式(shì)：预付款一般(bān)以定金方式支付(fù)，或按工程进度(dù)分期(qī)支付，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一般采用两(liǎng)种方式(shì)发放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按工程进度付(fù)款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度逐渐发放，购(gòu)房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付(fù)后(hòu)发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提(tí)供期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现重大延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护(hù)：房屋交(jiāo)付质量的保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或(huò)第三方验(yàn)收(shōu)合格并提供验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房者支付的(de)房(fáng)款。二是开发商为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满(mǎn)，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭(píng)验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　美国期房定(dìng)金一(yī)定期限内无条件返还(hái)，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其(qí)余房(fáng)款交付后(hòu)按揭(jiē)还款，交付前资金由(yóu)第三方(fāng)全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得房款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节，定金比例一(yī)般为房(fáng)款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国(guó)平均(jūn)首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付(fù)后通过(guò)按揭贷款支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面(miàn)，美(měi)国为(wèi)防止开(kāi)发商(shāng)挪用(yòng)资金，购房者的(de)定金及首(shǒu)付款由第三方公证(zhèng)行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如(rú)果开发(f谬赞是什么意思啊 缪赞和谬赞的区别是什么ā)商倒闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂(làn)尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不承担任何(hé)责(zé)任与损失。而开(kāi)发(fā)商(shāng)在房屋建设过程(chéng)中的(de)资金全部来自银行，银行(xíng)根据(jù)工程进度向(xiàng)开发商提(tí)供一定比例(lì)的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动(dòng)机监管(guǎn)开发商(shāng)施工(gōng)进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部门经审查(chá)后(hòu)发放的(de)验收凭证，通过(guò)验(yàn)收凭(píng)证向(xiàng)银行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款按建(jiàn)造工期进度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发(fā)商(shāng)或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开(kāi)发商在项目获(huò)批后即可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的(de)定金并(bìng)进(jìn)行预约公证，签订合同后(hòu)定金(jīn)退(tuì)还。如由(yóu)于任(rèn)何原因不能购(gòu)买，定(dìng)金按照德(dé)国法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付公证(zhèng)费和土(tǔ)地交易税，分(fēn)别为(wèi)房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属于购(gòu)房附(fù)加费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首付(fù)比(bǐ)例，可零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国(guó)也采取按(àn)工(gōng)期支付房(fáng)款的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比(bǐ)例因(yīn)项(xiàng)目而异。一般来(lái)说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清(qīng)洁(jié)及墙面完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购(gòu)房者可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏(zòu)分多(duō)次(cì)发(fā)放贷款，每(měi)笔贷(dài)款给予购房者一定使用期(qī)限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面(miàn)，德国保(bǎo)险公司针(zhēn)对期房设计了(le)两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发(fā)商赔偿或修复(fù)，开发商破(pò)产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或(huò)购(gòu)房者(zhě)购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立(lì)合(hé)同(tóng)前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期(qī)房交易中的(de)房产、资金、合(hé)同等各个(gè)环(huán)节(jié)，各环节内容确认无(wú)误(wù)后签订(dìng)首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，当开发商出(chū)现财务、经营问(wèn)题(tí)时，购房者10％的定金(jīn)由保险(xiǎn)公司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的部(bù)分较(jiào)难(nán)追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同签(qiān)订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是(shì)交房(fáng)前付款比例相对(duì)较(jiào)低，一般(bān)会在(zài)合同签订6-24个(gè)月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售资金监管极(jí)为(wèi)严(yán)格(gé)，资金也由律师监管，在(zài)确认(rèn)工程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房律师将资金(jīn)转给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商(shāng)，即(jí)资金在进入开发(fā)商(shāng)账户前经过两道关口，有利于保障(zhàng)购(gòu)房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易(yì)立(lì)法，设置期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　日本期(qī)房交易(yì)立法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开(kāi)发商必(bì)须完成“预售房定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返还定价(jià)并赔偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后按(àn)揭还(hái)款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经(jīng)多次修订，目(mù)前(qián)是(shì)唯一一部规(guī)范(fàn)期房交易的(de)法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者支(zhī)付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商必须完成定金保全(quán)措施才(cái)可(kě)预(yù)售(shòu)。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购房(fáng)合同时，开发(fā)商向金融机构或指定(dìng)保证(zhèng)机构或保险机(jī)构签订定金保证委(wěi)托合同，设置购房者定(dìng)金的保证或(huò)保险(xiǎn)，并(bìng)将相(xiāng)应(yīng)的(de)保证(zhèng)金证明书交付给购房(fáng)者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房款也受(shòu)该措(cuò)施保护。若开发(fā)商倒(dào)闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明(míng)书向金融机构或保证机构或保(bǎo)险公司兑(duì)付(fù)，同时，开发商需(xū)向购房者赔付(fù)违(wéi)约金(jīn)，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付最多不超20％的定金，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房者即可向(xiàng)银(yín)行申请(qǐng)贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支(zhī)付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新(xīn)加坡开(kāi)发商(shāng)有统一的选(xuǎn)购权合(hé)同以及(jí)订金返还(hái)机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需(xū)支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房(fáng)者向银行申(shēn)请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道门(mén)窗等完工等(děng)，支(zhī)付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款(kuǎn)也依(yī)照工(gōng)程(chéng)进度放款，月供在此(cǐ)过程中随(suí)着放出(chū)贷款的增加(jiā)而(ér)增(zēng)加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，购房(fáng)者的订金与付款会存入银行专门(mén)的项目(mù)资金账户，账(zhàng)户资(zī)金(jīn)提取(qǔ)须与房屋(wū)建设有关。房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)，购房者(zhě)享受1年的(de)房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当(dāng)前房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大(dà)对刚(gāng)需和改善型(xíng)需求的支(zhī)持力度(dù)，长短兼顾(gù)妥善应对(duì)局部停贷(dài)现象(xiàng)，重点是(shì)保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的金融工具(jù)支持。另一方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的(de)房企包(bāo)括民营(yíng)企(qǐ)业，加大(dà)支持(chí)力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形(xíng)势复(fù)杂(zá)性和人(rén)性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)。长效(xiào)机制四大关键是(shì)推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金环(huán)节，建立开发商违约后(hòu)定金保护机(jī)制，如(rú)将已(yǐ)支付定(dìng)金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励(lì)保险公(gōng)司介入，为房屋重大(dà)延(yán)期(qī)以及重大缺陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款支付(fù)环节(jié)，建立按工程进度(dù)付款(kuǎn)机制或交房(fáng)后按(àn)揭贷款机(jī)制，充分保护购房者的权益(yì)。资金监(jiān)管环节，引入独(dú)立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或(huò)由政府相(xiāng)关部门直接监管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品(pǐn)房(fáng)保修期(qī)制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质量问题全权(quán)负(fù)责、免费维(wéi)修，购房者(zhě)在(zài)保修(xiū)期结束后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商(shāng)品房预售制是大势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全(quán)国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国(guó)套户(hù)比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不公(gōng)平的预(yù)售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。另一(yī)方(fāng)面(miàn)，取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信(xìn)，这才(cái)是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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