5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对于这(zhè)一板块已经(jīng)在悄然布局(jú)。数据显示，以南(nán)方和华(huá)夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头(tóu)与地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过(guò) 精(jīng)耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产(chǎn)的(de)配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产(chǎn)行业(yè)标的市(shì)值约1188亿元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现出色，但公(gōng)募所持房地产公(gōng)司市值在股票资产中(zhōng)的占比却断(duàn)崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进(jìn)一(yī)步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三(sān)年来的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公募(mù)对房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的持股比(bǐ)例也同(tóng)步回(huí)升(shēng)，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度得以延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持有房(fáng)地(dì)产板块一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛(kǎn)为(wèi)1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前(qián)五个股分别为保(bǎo)利(lì)发(fā)展、招商(shāng)蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计(jì)达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发有(yǒu)集(jí)中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基金一季(jì)报汇总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第(dì)33位。排名(míng)第二的是(shì)招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头(tóu)股(gǔ)万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变化之(zhī)处首先在于几(jǐ)只房地产龙(lóng)头股从排位(wèi)上看(kàn)均有退步，尤其是万(wàn)科最为明(míng)显；其次(cì)是金地集(jí)团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最(zuì)后(hòu)一环，且首(shǒu)季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机(jī)构持仓上还需(xū)要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地(dì)产已经(jīng)进入大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射(shè)到二级市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来(lái)分类，包括房地产等几类(lèi)行业(yè)在(zài)盖特纳曲(qū)线里属于成熟期(qī)或(huò)者(zhě)衰退期的行业，传统认知上(shàng)没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给(gěi)侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不(bù)过也有公募(mù)人士(shì)持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年(nián)销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存(cún)款(kuǎn)数(shù)量增加了15万亿元。中国存(cún)量(liàng)有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需(xū)求端还需(xū)要(yào)有一(yī)定的政策出来(lái)去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住(zhù)房(fáng)面(miàn)积（接近30平/人(rén)），我国均(jūn)已告别(bié)住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑每年18万亿(yì)元的销售(shòu)额(é)，以及(jí)过快上行的房价，因而行业(yè)高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容(róng)易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入(rù)到供给侧出清(qīng)的过程(chéng)。这(zhè)个过程中，综合竞争(zhēng)力强(qiáng)的公司(sī)就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当行业需求(qiú)见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但(dàn)不(bù)代表没(méi)有投资机会，机会在于城(chéng)市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是(shì)强(qiáng)竞争(zhēng)力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基(jī)于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性(xìng)标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板(bǎn)块个股，在纳入(rù)统计(jì)的(de)124只房地产类(lèi)标的股中(zhōng)，本月以来(lái)实现股价上涨(zhǎng)的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述时(shí)间(jiān)段恰好排(pái)名前(qián)五的公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是(shì)上(shàng)实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排(pái)名(míng)第一的上(shàng)实(shí)发展，五一假期归来后(hòu)日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续(xù)两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展的主营业务为房地产开发(fā)与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服(fú)务、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业(yè)收入(rù)52.48亿元，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大(dà)流通股股东来看，各(gè)类机构都有对(duì)其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大(dà)流通股股东来看， 具体包括公(gōng)募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资(zī)产管(guǎn)理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅(fú)暂时排名第(dì)二的(de)浦东金桥也是(shì)上海(hǎi)本地房(fáng)企，其第一(yī)季度的收入(rù)利润规模大(dà)幅度(dù)复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方(fāng)面(miàn)是(shì)该公司(sī)后(hòu)疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面(miàn)则是公(gōng)司(sī)拿地结算持续性向好，从(cóng)数(shù)字上看，一季度新(xīn)增(zēng)虹(hóng)口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业绩(jì)势头向好背景下，自(zì)然也(yě)吸(xī)引(yǐn)了(le)知名机构在其中持续驻足。从第(dì)一(yī)季(jì)度十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产(chǎn)品依然在前十中(zhōng)，这也是连续(xù)第三个季度他有的(de)两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资(zī)局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上海区(qū)域性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣(róng)安(ān)地产则(zé)是主要布局在深圳的(de)地产公司(sī)，一季报交出(chū)的也是一份(fèn)报喜的(de)成(chéng)绩单(dān)：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两(liǎng)只公募指基首季新杀(shā)入(rù)十大流(liú)通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名(míng)第七位(wèi)，富(fù)国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出现的(de)机(jī)构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金(jīn)相关人(rén)士(shì)分析(xī)：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙头的(de)价值更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土(tǔ)地(dì)供给较多（券商(sh偷吃别人的屎犯法吗，偷吃别人的屎违法吗āng)测算对应潜在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用(yòng)问题或者(zhě)资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本(běn)土(tǔ)地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低(dī)，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间(jiān)有限(xiàn)，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙(lóng)头房企(qǐ)的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销(xiāo)售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是，在(zài)当前(qián)中特估的(de)浪潮下，央(yāng)国企地产股或(huò)存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业(yè)的结构性机会依(yī)然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现(xiàn)阶段(duàn)表(biǎo)现出(chū)较低的融资成本，优(yōu)质的(de)开发资源和良好的不(bù)动(dòng)产资产运(yùn)营(yíng)能力的(de)多(duō)重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特估，国(guó)央企相较于民(mín)营地(dì)产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题，市(shì)场对民(mín)营(yíng)房开企(qǐ)业的资产会(huì)有更多担(dān)忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以在这(zhè)一轮行业出清的过(guò)程中，央国企相(xiāng)较于民企(qǐ)来说估值(zhí)的修复更(g偷吃别人的屎犯法吗，偷吃别人的屎违法吗èng)明(míng)显。中特估的角度(dù)从中(zhōng)长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升(shēng)后，行业进入高质(zhì)量(liàng)发展阶(jiē)段，具(jù)备较(jiào)快速(sù)发展阶段更(gèng)稳定(dìng)且可预期的(de)盈利和现金(jīn)流创造能力，以此带来估值中枢(shū)的提(tí)升，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运(yùn)营能力强、可(kě)以创(chuàng)造(zào)持续现金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较低，行业内(nèi)部(bù)将出现分化，要(yào)关注将(jiāng)受(shòu)益于行业集(jí)中度提升的头部(bù)公司。”星石投(tóu)资首席研究(jiū)官方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思路的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国(guó)资背景龙头(tóu)前途更(gèng)为(wèi)光明。不过(guò)国投(tóu)瑞(ruì)银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持(chí)续(xù)观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是(shì)融资成本保持低(dī)位，其次是销售份额(é)持续提升，再(zài)次(cì)是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年(nián)一季(jì)度的(de)业(yè)绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是(shì)较大增速(sù)的增(zēng)长。而这些公(gōng)司(sī)也是机(jī)构(gòu)的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产(chǎn)业内(nèi)人士张(zhāng)宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要是因(yīn)为过(guò)去两三年(nián)时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房(fáng)企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿地之后，国有(yǒu)企业(yè)仍在持(chí)续性地拿地(dì)，且主要(yào)集(jí)中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动(dòng)房企销售(shòu)业绩的增长，从(cóng)而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于(yú)调整的过程(chéng)中，能够保偷吃别人的屎犯法吗，偷吃别人的屎违法吗有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定性(xìng)。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市四月(yuè)环比三月相对表(biǎo)现较好之外(wài)，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多数城(chéng)市都出现环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而现(xiàn)在五月的(de)市场表现也不太乐观(guān)。按(àn)照现在的经济状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以及市场的(de)去库存压力、企业(yè)的(de)资金面压力，可能会(huì)出现，到六月(yuè)份房企为了(le)半年报冲业绩(jì)出(chū)现市场的短期反弹(dàn)外(wài)的(de)一个市(shì)场乏力现(xiàn)象。也就是说(shuō)，第二(èr)季度、第三季度增长不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投(tóu)资董事长陈昊(hào)扬(yáng)也(yě)向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游(yóu)产业链的复苏(sū)速(sù)度都(dōu)比想象的要慢很多，我们要多(duō)给一些(xiē)耐心(xīn)，这(zhè)个时(shí)候，在房地(dì)产(chǎn)以(yǐ)及上(shàng)下(xià)游就不(bù)是赚快(kuài)钱的(de)时候，只能赚他基(jī)本(běn)面的钱(qián)。但这也意味着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同(tóng)行好得多(duō)的企(qǐ)业，会(huì)伴随整个行(xíng)业(yè)的弱复苏(sū)，业绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐心地(dì)去等待它的(de)基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于(yú)5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个(gè)股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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