5月以来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基(jī)金(jīn)为代(dài)表(biǎo)的机构对于这一板(bǎn)块已经(jīng)在悄然(rán)布局。数据(jù)显示(shì)，以南方和(hé)华夏的两只老牌(pái)ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月(yuè)28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持(chí)，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅(fú)五只个股分别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过(guò) 精耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持(chí)股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房地产公司市(shì)值在(zài)股票资(zī)产中的(de)占比(bǐ)却(què)断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的(de)首次(cì)回升，年(nián)底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比例也(yě)同步(bù)回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在(zài)今年一季度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈(yù)发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名(míng)最高的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的(de)是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报(bào)，变化之处首先在于(yú)几只(zhǐ)房地产龙头股(gǔ)从排位(wèi)上看均有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是(shì)复苏链上最后一环，且(qiě)首季(jì)并(bìng)非行业销售(shòu)旺季，其(qí)传导到二级市场乃至机构(gòu)持(chí)仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识(shí)的是，经济圈判断房地产已经进入大分(fēn)化时(shí)代，一二(èr)线城市好于(yú)三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红(hóng)利期(qī)一去不返(fǎn)了(le)。“如果(guǒ)按照产业周期来分(fēn)类(lèi)，包括房地产等几类(lèi)行业在盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属于成熟(shú)期或者衰退期的(de)行业(yè)，传统认知(zhī)精益求精下一句是什么意思，精益求精下一句是什么德上没有什么投(tóu)资机会的。但(dàn)在这(zhè)几(jǐ)年特殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业(yè)也出现(xiàn)了一些机(jī)会，背后的(de)逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的(de)变(biàn)化。”一(yī)不(bù)愿具名的上海公(gōng)募基(jī)金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米(mǐ)的(de)年销售面(miàn)积很难(nán)再(zài)出(chū)现了(le)，2022年光是居(jū)民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国(guó)存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的更新(xīn)，也有(yǒu)近(jìn)10亿平(píng)方米。需求端(duān)还需要有一定的(de)政(zhèng)策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员精益求精下一句是什么意思，精益求精下一句是什么德吕(lǚ)功绩也指出(chū)：“时至今日(rì)，无论从城镇(zhèn)化的进程(chéng)，还(hái)是人均住(zhù)房面积(jī)（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房(fáng)短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以(yǐ)及(jí)过快上行的房价，因而(ér)行(xíng)业高增的时(shí)代已经过去，未(wèi)来行业的(de)需求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容易出现信(xìn)用(yòng)风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公司(sī)就(jiù)能够通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升。当(dāng)行(xíng)业需求(qiú)见顶回落时，行业的(de)贝塔(tǎ)已经(jīng)过去(qù)了(le)，但(dàn)不(bù)代(dài)表没有(yǒu)投资(zī)机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的(de)阿(ā)尔法，而对应(yīng)到(dào)股票投(tóu)资，就是(shì)强竞争力(lì)公司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这样(yàng)的认识(shí)转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作个股成为(wèi)公(gōng)募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机(jī)构(gòu)配(pèi)置房地(dì)产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质区域性标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万(wàn)房地(dì)产(chǎn)板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月(yuè)以来实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好(hǎo)排名前五的(de)公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它(tā)们(men)分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的(de)上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个(gè)交易日(rì)收出涨停。从(cóng)该股的基本面来(lái)看，上实发展的(de)主营业务(wù)为房地产开发(fā)与经营。公司(sī)的(de)主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服(fú)务、工(gōng)程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营。从业(yè)绩数据(jù)来看，2022年，其(qí)实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现(xiàn)营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大(dà)流通(tōng)股股东来(lái)看，各类机构都有对其布(bù)局的例子。以3月(yuè)31日时(shí)的首季十大流(liú)通股股东来看， 具(jù)体包(bāo)括公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城资产管理公司(sī)等都跻身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时(shí)排名第二(èr)的浦东金桥也(yě)是上(shàng)海本地房企，其第一季度的收(shōu)入利润规模大(dà)幅(fú)度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该(gāi)公司后疫情(qíng)时代(dài)出租率(lǜ)复苏至近年来最(zuì)高，另一(yī)方面则是公司拿地结算持续性(xìng)向好(hǎo)，从数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势头向好背(bèi)景下，自然(rán)也(yě)吸引了知(zhī)名机构在(zài)其中持续驻足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品(pǐn)依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他(tā)有的两只(zhǐ)产品杀(shā)入(rù)前十。同时榜单(dān)中还(hái)有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其(qí)当季还小幅(fú)增加了(le)持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上海(hǎi)区(qū)域性地产公(gōng)司外(wài)，荣安地(dì)产则是主要布局(jú)在深圳的地产公司，一季报交出的也是一(yī)份(fèn)报(bào)喜的(de)成绩单：首(shǒu)季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首(shǒu)季新(xīn)杀入十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证(zhèng)全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第(dì)九位(wèi)，此(cǐ)外联(lián)袂(mèi)出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采访时(shí)，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经历过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的(de)价(jià)值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地供(gōng)给较多（券商测算(suàn)对应潜在(zài)毛利率在(zài)25％以上，目(mù)前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题或者(zhě)资金紧(jǐn)张(zhāng)没法(fǎ)拿地(dì)，龙(lóng)头房企趁机(jī)获取低成本土地(dì)，龙头(tóu)房企的(de)拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净(jìng)负债率基(jī)本(běn)在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不(bù)断(duàn)下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的(de)销(xiāo)售(shòu)额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下(xià)，央国企地(dì)产股或存在发展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构性(xìng)机会依然存在(zài)，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶段表现出(chū)较低的融资(zī)成本，优质的开发资源和良(liáng)好的不动产资(zī)产(chǎn)运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国(guó)央企(qǐ)相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权(quán)债务关系(xì)等(děng)问题，市场(chǎng)对民营房开(kāi)企业的资产会有(yǒu)更(gèng)多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮(lún)行业出(chū)清(qīng)的过程中(zhōng)，央国企(qǐ)相较于民企(qǐ)来(lái)说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估(gū)的角度从中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升(shēng)后，行业(yè)进入高质(zhì)量发展阶(jiē)段(duàn)，具(jù)备较快速(sù)发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈利和(hé)现金流创造(zào)能力，以此(cǐ)带来估值(zhí)中枢的提(tí)升，应该关注估值相对较低，企业自身资(zī)产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概(gài)率(lǜ)比较(jiào)低，行业(yè)内(nèi)部将出现分化，要关(guān)注将受益于(yú)行(xíng)业集中度提(tí)升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研(yán)究官方磊(lěi)也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这一思路的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资(zī)背景(jǐng)龙(lóng)头前途(tú)更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要客观地去(qù)持续(xù)观察国企央企在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先(xiān)是融资(zī)成(chéng)本保持(chí)低(dī)位，其次是销(xiāo)售份额(é)持续提升，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业(yè)绩出现(xiàn)的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了(le)业绩的回正(zhèng)，甚至是(shì)较(jiào)大增(zēng)速的(de)增长。而这些公司也是机构(gòu)的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人(rén)士张宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分(fēn)析表示，业(yè)绩出现明(míng)显改善的房企，主要是(shì)因为过去两三年时(shí)间，尤其(qí)是在2021年下(xià)半(bàn)年(nián)民(mín)营房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在(zài)持续性地(dì)拿地(dì)，且主要集中(zhōng)在核心城市，投(tóu)资力度(dù)较大。投资的(de)驱动能够推动(dòng)房(fáng)企销售业(yè)绩的(de)增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同(tóng)时(shí)也提(tí)醒表示，在房地产的(de)复(fù)苏过程中，还(hái)面临着(zhe)一些(xiē)不(bù)确定性。其实整(zhěng)个市场从(cóng)四月份开(kāi)始又在往(wǎng)下掉。除(chú)了(le)杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对(duì)表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包括北京(jīng)、上海在内(nèi)的绝大多数城市(shì)都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐(lè)观。按照(zhào)现在的(de)经济状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及市(shì)场的去库存压力(lì)、企业的资金面压力(lì)，可能会出现(xiàn)，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就(jiù)是说(shuō)，第二季度(dù)、第(dì)三(sān)季(jì)度增长不确定性的(de)压力仍旧较大精益求精下一句是什么意思，精益求精下一句是什么德。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在(zài)整个房地产(chǎn)以及其上下(xià)游产业链的(de)复(fù)苏速度都比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢(màn)很(hěn)多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候(hòu)，在房(fáng)地产以及上下游(yóu)就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也意(yì)味着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能耐心地去(qù)等待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅(jǐn)为举例(lì)分(fēn)析，不做(zuò)买卖推荐。）

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