文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的(de)全(quán)国住房和城乡建设工(gōng)作(zuò)会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四(sì)川(chuān)、广东等地明(míng)确表态，试(shì)点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制(zhì)了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力(lì)的别建了(le)，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，这是(shì)房地(dì)产从大开发时代步入高(gāo)质量发(fā)展阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的(de)最大保护。98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时(shí)代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心(xīn)以(yǐ)及(jí)长(zhǎng)效机制，长效机制(zhì)四(sì)大关键(jiàn)是推动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税(shuì)。如果按(àn)照经济规律办事，中国一(yī)定能(néng)实现房地产(chǎn)软着陆和长期(qī)平稳(wěn)健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销(xiāo)售？大(dà)家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一(yī)手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的苏州是几线城市呢风(fēng)险。从个人层(céng)面看，预(yù)售(shòu)制对购房(fáng)者(zhě)非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银(yín)行利息(xī)，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行(xíng)周期(qī)，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取(qǔ)消预(yù)售制，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权(quán)益、有(yǒu)助于房企稳健发(fā)展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预售(shòu)最(zuì)早源于中国(guó)香港，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖(mài)期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引入了商(shāng)品房预售(shòu)制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点来了(le)！发达(dá)国家一般(bān)有(yǒu)严(yán)格的(de)监管保障措施，开发商在项目获(huò)得政府批准后(hòu)才(cái)可(kě)以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家在购买期(qī)房后并(bìng)非像中国一样在支付完(wán)首付(fù)款(kuǎn)后从银行(xíng)一次(cì)性(xìng)贷款支付剩(shèng)余(yú)全部房款，而是根据开(kāi)发商工(gōng)程(chéng)进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度(dù)是需要严格的资金监管、分期支付(fù)以及违约(yuē)处罚措施(shī)作为保障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定会触发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不公平，所(suǒ)以不如借机(jī)取消预售制度，以后改为现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国住房进入存量时代，取消预(yù)售制度有助(zhù)于降(jiàng)负(fù)债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会(huì)，当然(rán)这需要配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)和房地产长效(xiào)机(jī)制(zhì)。这(zhè)是个技术(shù)活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定能化(huà)解这(zhè)个难题(tí)，让房地产回归实体(tǐ)经(jīng)济和居住属性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的(de)产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所(suǒ)有(yǒu)商业的(de)本质是(shì)向善(shàn)，是以客户为中心(xīn)，房地产(chǎn)也(yě)不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取消预(yù)售制、实施现房销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的(de)重大措施。在当前的(de)情况下(xià)，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆(lù)、打(dǎ)通金融(róng)支(zhī)持当期三好(hǎo)生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究中心参与财税改(gǎi)革苏州是几线城市呢方案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等进行过长期系(xì)统的(de)专项研究(jiū)。（参考后来形成的(de)专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前(qián)预售资(zī)金第三方(fāng)全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预(yù)付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出租(zū)是(shì)地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相(xiāng)当高，不过(guò)大多数居民的储蓄(xù)很少。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖多数(shù)以一整栋楼(lóu)为单位(wèi)，需(xū)要雄(xióng)厚的资金实力才能(néng)购买。虽(suī)然楼宇出(chū)租是中国香港地产行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题。针对这一(yī)系(xì)列问题，不(bù)少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的(de)市民(mín)数(shù)量有所增加(jiā)，开发商资(zī)金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上(shàng)，将“按揭”模(mó)式引(yǐn)入房地产销售，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信(xìn)置业有限(xiàn)公司，凭借商(shāng)业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的(de)见解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金周转。当(dāng)时其在(zài)购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文(wén)字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似租金的分期付款形式(shì)，等新楼(lóu)落成时(shí)，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的(de)房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房(fáng)的资(zī)金压(yā)力，加速了(le)房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问(wèn)题，降低投(tóu)资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式成为当时(shí)中国(guó)香港(gǎng)房地产市(shì)场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解(jiě)决了核(hé)心的住房供不(bù)应求的问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进入新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模式(shì)推动了中国香港楼市几十(shí)年(nián)繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范化，建立健(jiàn)全(quán)的监(jiān)管机制(zhì)，促进市(shì)场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了对(duì)于预售(shòu)楼花制(zhì)度的监(jiān)管，即(jí)要求开发(fā)商(shāng)在预售前，确保(bǎo)地价款已经全部支(zhī)付，还要证明自身(shēn)有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时需(xū)律所(suǒ)和建筑(zhù)师的(de)核(hé)准。为了防止开(kāi)发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套(tào)取监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金，中国香港要求律师(shī)行在银行开设(shè)的信托账户（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况(kuàng)，银行将(jiāng)成最大风险(xiǎn)方，后续(xù)需自身(shēn)推动(dòng)项(xiàng)目完工。随(suí)着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年(nián)代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国内地(dì)优先(xiān)发(fā)展重工业，强调基础建设(shè)，这(zhè)一导向使前期发展工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决住房基(jī)础等城市(shì)化(huà)配套问题，才(cái)能进(jìn)一步推进城市化。但当时(shí)推行的(de)是“统一管理，统一分配，以租养房”的(de)福利分房制度(dù)，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制(zhì)度也出现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此(cǐ)福利分房制(zhì)度不再(zài)适用于当时的国(guó)情。叠加房地产市(shì)场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺少大型房地产开发商(shāng)，商品房供应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此时引(yǐn)入中国(guó)香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐步引(yǐn)进中国香港预(yù)售商(shāng)品房制度，先(xiān)后出(chū)台(tái)多(duō)项文件，大力(lì)支持国(guó)内房地产市(shì)场(chǎng)改革(gé)。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出(chū)台《关于进(jìn)一步(bù)深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文(wén)件(jiàn)，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住(zhù)房(fáng)供(gōng)给商(shāng)品化、社会化的(de)住(zhù)房(fáng)新体(tǐ)制(zhì)，从计(jì)划经济下(xià)的福(fú)利分房转向市场经济的商品房(fáng)。房(fáng)地产市场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许开(kāi)发(fā)商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时间(jiān)周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预(yù)售款撬动下(xià)一个项目的(de)开发(fā)，形成(chéng)滚动开(kāi)发(fā)模式，住房(fáng)供应速度(dù)加快。自此中(zhōng)国内(nèi)地开(kāi)始房改货(huò)币化(huà)，中国人民银(yín)行等(děng)多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推(tuī)动了房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形(xíng)成契合中(zhōng)国内地的商品房预(yù)售制(zhì)度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企(qǐ)资金压力(lì)，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在(zài)建设中(zhōng)的房屋(wū)预先(xiān)出售给购房者，由购房者支付(fù)定金或房款的行为。区别于(yú)中国香港，在(zài)中国(guó)内地(dì)实践过程(chéng)中(zhōng)，商(shāng)品房预(yù)售流程(chéng)为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购(gòu)房过(guò)程(chéng)中，购房者需(xū)要一次性付清(qīng)首付款，并采用银(yín)行贷款的形式一次性付清剩余(yú)房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋(wū)未(wèi)建成，开(kāi)发商可能已拿到了全部(bù)购房款，这(zhè)点与中国香港的(de)按照工程进度付款有所不同。对中国内地(dì)的开(kāi)发商而言，预售(shòu)制商品(pǐn)房也(yě)开启(qǐ)了高周转、高杠杆(gān)的(de)运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国(guó)内地商品(pǐn)房(fáng)销售的最主要方式，预售制极(jí)大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼周(zhōu)期，同时增(zēng)加市(shì)场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制在(zài)过去20多年对(duì)中国内地房(fáng)地(dì)产市场的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产(chǎn)市(shì)场快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)的(de)资金需求(qiú)，也提(tí)高(gāo)了居民居(jū)住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗居到基本适(shì)居，住(zhù)房(fáng)事业取得巨大进步，数十(shí)年(nián)时间走完发(fā)达国(guó)家几百年城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入(rù)快速(sù)发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由(yóu)7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城镇住(zhù)宅存量从(cóng)不(bù)到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在(zài)当前已成为(wèi)中国内地(dì)商(shāng)品房销(xiāo)售最主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销售(shòu)面积占总销售(shòu)面积的(de)比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面(miàn)积达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推(tuī)动了中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地产行(xíng)业的发展。中国内地房地产历经二十多(duō)年长周期(qī)繁荣(róng)，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行(xíng)到(dào)民企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成(chéng)为拉(lā)动中国内地经(jīng)济(jì)高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道，房地产带(dài)动的上下游产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高达50多个行(xíng)业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房(fáng)地(dì)产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对(duì)金融、批发、建材的(de)带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产(chǎn)完(wán)全拉(lā)动的(de)投资(zī)占全社会(huì)固定资(zī)产投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产(chǎn)开发投资占固定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三(sān)分之一。从房地产融资存(cún)量(liàng)占(zhàn)社融存量(liàng)比(bǐ)重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致银(yín)行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国住房市(shì)值测算报告(gào)》，2020年(nián)中国住房(fáng)市(shì)值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美(měi)元、英法(fǎ)德(dé)三国(guó)合计的31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住(zhù)房市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值(zhí)与股债房市值(zhí)的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国(guó)资本市(shì)场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前(qián)的负(fù)面效应愈发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品不能交付(fù)的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房等(děng)风险。另外，购房者和开发商之间的购(gòu)房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两个独(dú)立的合同关系(xì)，如果开发(fā)商(shāng)发生违(wéi)约，购房者只能根据购房(fáng)合同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需要(yào)根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此购房者(zhě)承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者(zhě)对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为(wèi)市场(chǎng)波动或(huò)经营不(bù)善(shàn)，出现资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者签订的预售合同(tóng)和按揭(jiē)合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还(hái)款等，则风险完全由银行承担(dān)，银行将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理办法》中明确规定(dìng)了(le)开(kāi)发企业预售(shòu)商品房所得款项应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房(fáng)预售款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)部门制定(dìng)。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的预售资金监管规(guī)定(dìng)，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例(lì)为总预(yù)售款的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥等城(chéng)市则按(àn)照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额(é)报价计算重(zhòng)点资金。而事(shì)实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或进入监管账户(hù)后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过(guò)去房地产大开发时代的高(gāo)周转背(bèi)景下(xià)，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则(zé)”。比如工程总承包(bāo)方，以(yǐ)工程建设(shè)名义，获得监管账户拨付(fù)资金(jīn)，再由工(gōng)程(chéng)方(fāng)将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方(fāng)式(shì)套(tào)取的资金，在房企(qǐ)各地(dì)项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这(zhè)样(yàng)做(zuò)提(tí)供了(le)资金流动(dòng)性，房企抽调资(zī)金统筹(chóu)拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循(xún)环高(gāo)周转模(mó)式，但(dàn)一定程(chéng)度上(shàng)把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商(shāng)品房预(yù)售制度呈现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对(duì)于(yú)购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机(jī)制，如英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的预付(fù)款比例相对(duì)较(jiào)低，绝大(dà)部分房款在房屋交付后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方式：预(yù)付款一般以定金(jīn)方式(shì)支(zhī)付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一(yī)般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度(dù)付款，按揭(jiē)贷(dài)款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提(tí)供期(qī)房(fáng)烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是(shì)期房由(yóu)政(zhèng)府或(huò)第三方验收合格(gé)并提供验收凭(píng)证后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者支付的(de)房款。二是(shì)开发商为(wèi)购房者提(tí)供一定的保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保修期满，购(gòu)房者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金(jīn)一定(dìng)期限内无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其(qí)余(yú)房款交付(fù)后按揭(jiē)还款，交付前资金由第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定(dìng)金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定(dìng)金或(huò)首付外，购(gòu)房者(zhě)在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者的(de)定金及首(shǒu)付款(kuǎn)由第(dì)三(sān)方公(gōng)证行(xíng)或产权保险公(gōng)司的信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲(zhòng)裁取回(huí)，且不承(chéng)担任何责(zé)任(rèn)与损失(shī)。而(ér)开发商(shāng)在(zài)房屋建设过程中的资金(jīn)全部来自(zì)银行，银行(xíng)根(gēn)据工(gōng)程进度向开发商提供一定比(bǐ)例的(de)贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直接损害银行利益，银行(xíng)有充分动机监管(guǎn)开发(fā)商施工进度。开发商在房屋交付时(shí)需取(qǔ)得由政府相关部门经审查后发(fā)放的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收(shōu)凭(píng)证向(xiàng)银行得到购房(fáng)者支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款(kuǎn)按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利(lì)率，开发商或购房者可购买期(qī)房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在项目获批后即可预(yù)售房屋(wū)。签署购房合(hé)同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约(yuē)公证，签(qiān)订合(hé)同后定金退还(hái)。如由于任何原(yuán)因(yīn)不能(néng)购买(mǎi)，定金按照(zhào)德国法(fǎ)律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支付公证费和(hé)土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含在(zài)购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取(qǔ)按工期支(zhī)付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行(xíng)支付(fù)，具体(tǐ)支付节点、比例(lì)因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内(nèi)清(qīng)洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在(zài)支(zhī)付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按(àn)施工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定(dìng)使(shǐ)用期(qī)限，期限结束后，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保险公司针对(duì)期房设计了两种保险，保险的功能是当房(fáng)屋(wū)出现重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔(péi)偿或修(xiū)复，开发(fā)商破产，由保险公司负(fù)责(zé)相应赔偿。保险由开(kāi)发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律(lǜ)师严格监管。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责(zé)沟通(tōng)期(qī)房交易(yì)中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各(gè)环(huán)节内容确(què)认无误(wù)后签订(dìng)首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发(fā)商出现财务、经营(yíng)问(wèn)题时(shí)，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较(jiào)难(nán)追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首(shǒu)付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例(lì)相对较低，一般会(huì)在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房(fáng)后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国(guó)规定(dìng)房屋必须经过(guò)房产(chǎn)公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验(yàn)验收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节(jié)，英国期房预售(shòu)资金监管极(jí)为严(yán)格(gé)，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关(guān)款项过程中，由买房律师将资(zī)金转给卖方(fāng)律师，卖方律师(shī)转给开发商(shāng)，即资金(jīn)在进入开发商(shāng)账(zhàng)户前经过两道关口(kǒu)，有利于保(bǎo)障购房(fáng)者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售房(fáng)定金保全(quán)措(cuò)施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约(yuē)需返还(hái)定价并赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本(běn)政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部(bù)规(guī)范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对(duì)购房者(zhě)支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法(fǎ)律要求开发商必须完成(chéng)定金保全(quán)措(cuò)施才可预(yù)售。什(shén)么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同时，开发商(shāng)向金(jīn)融机构或指定保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)机(jī)构签(qiān)订(dìng)定(dìng)金保证委托(tuō)合同，设置购房者定金的(de)保(bǎo)证或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交(jiāo)付给购房者。除(chú)定金外，其他预先支(zhī)付的购(gòu)房款也受(shòu)该措施保(bǎo)护(hù)。若(ruò)开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机(jī)构或保证(zhèng)机构或(huò)保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违(wéi)约金，一般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房(fáng)合同(tóng)后，购房(fáng)者即(jí)可(kě)向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始(shǐ)按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡(pō)期房购(gòu)房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有(yǒu)资(zī)金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商有统一(yī)的选购权合同(tóng)以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者(zhě)向银行申(shēn)请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的(de)方式(shì)，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做(zuò)了统一详(xiáng)细规定(dìng)，要(yào)求所有开发商(shāng)遵守，支付节(jié)点一般为合(hé)同(tóng)签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道(dào)门(mén)窗等完工(gōng)等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依(yī)照工(gōng)程进度放(fàng)款，月供在(zài)此过(guò)程中(zhōng)随着放出贷(dài)款的增加而(ér)增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资(zī)金(jīn)监管方面(miàn)，购房者(zhě)的订金与付款会(huì)存入银行(xíng)专(zhuān)门的(de)项(xiàng)目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点是(shì)保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善(shàn)应对局(jú)部停(tíng)贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包(bāo)括民营企业(yè)，加大支(zhī)持力度，由(yóu)优质(zhì)房企(qǐ)牵头并(bìng)购重组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应充分估计(jì)形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及(jí)长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融(rón苏州是几线城市呢g)中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建立开(kāi)发商违约(yuē)后定金保(bǎo)护机(jī)制，如(rú)将(jiāng)已支付(fù)定(dìng)金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金安(ān)全(quán)。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入(rù)，为房屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款支(zhī)付环(huán)节，建立按(àn)工程进度付款(kuǎn)机(jī)制或交房后按揭(jiē)贷款机制(zhì)，充分(fēn)保护购房者的权益。资金监管(guǎn)环节(jié)，引入独立于(yú)开发商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或由(yóu)政府相关部门直接(jiē)监管(guǎn)，以此(cǐ)防(fáng)止资金(jīn)挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期(qī)制度。保(bǎo)修期(qī)内，开发商(shāng)应对房屋质量问题全(quán)权负责、免费维修，购房(fáng)者在保(bǎo)修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消商品房预售制是大势所趋。一(yī)方面(miàn)，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量(liàng)时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本(běn)最实质(zhì)的(de)保障(zhàng)，这样将极(jí)大(dà)的(de)提升开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：南京少儿险_南京【婴儿重病保险_幼儿教育险_婴儿怎样买保险】咨询_找经纪人沃保保险网 苏州是几线城市呢