OPPO宣(xuān)布关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司(sī)哲(zhé)库科技，引发了(le)公募REITs扩募风(fēng)波，如(rú)今，二级(jí)市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT开盘继续延续(xù)此前几日的(de)下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌(diē)幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入(rù)基础设施资产张润(rùn)大(dà)厦的重要承租方之一，目(mù)前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于(yú)停(tíng)止(zhǐ)执行已签租赁(lìn)协议的通知(zhī)。同(tóng)时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原(yuán)始权益(yì)人相关负(fù)责人也科兴是美国的还是中国的表示，近期已同步启动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲(zhé)库提前退租(zū)的可能事项。由于(yú)张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区国(guó)资委也高度关注。

　　多位(wèi)业内人士表示(shì)，华安张江光(guāng)大园REIT近期市场波动(dòng)较大(dà)，但其(qí)实不动产公募REITs项目短期出(chū)租率(lǜ)下(xià)跌并不(bù)会从根(gēn)本上影响(xiǎng)其内(nèi)外(wài)价值，投资者应理性看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事件继续(xù)扰(rǎo)动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此(cǐ)后二级市场价格开(kāi)始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大(dà)园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价格有所回升，最(zuì)终(zhōng)报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT最近几个交易(yì)日二级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日(rì)以来，3个交(jiāo)易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园(yuán)REIT累计(jì)涨(zhǎng)幅(fú)超(chāo)过(guò)24％，在全市场公(gōng)募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月(yuè)15日(rì)公(gōng)募REITs市场(chǎng)整体表现上看，目前上市的8只产业(yè)园区(qū)基(jī)础(chǔ)设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口(kǒu)产业园(yuán)REIT微(wēi)幅(fú)上涨(zhǎng)，其(qí)余7只(zhǐ)均有不(bù)同程度下跌，8只(zhǐ)产业园区(qū)基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT一季报中(zhōng)已经披露(lù)张江光大园项目(mù)出租率有所(suǒ)下降，如(rú)今拟(nǐ)扩募(mù)的项(xiàng)目又遭遇突发事件，因此导致二(èr)级市场价(jià)格(gé)出现波动。”一位业内人士分(fēn)析称(chēng)。

　　不过，在上述人士看(kàn)来，尽管出(chū)于风险规避的原因，最近几(jǐ)个交(jiāo)易日场内资(zī)金(jīn)有所流出，但是，不动产公募REITs项目(mù)短期出(chū)租率科兴是美国的还是中国的下(xià)跌并(bìng)不(bù)会从(cóng)根本上影响其内外价(jià)值。

　　他也同时表示，目前随(suí)着二(èr)级市场价格下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会受到(dào)基本面、情绪面等多重因素影响(xiǎng)，不好(hǎo)判断价(jià)格是不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有(yǒu)一位业内人士(shì)表示，今年(nián)整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产品年内二级市(shì)场(chǎng)跌幅(fú)较大，其(qí)实有(yǒu)些(xiē)隐含收益率高的产(chǎn)品(pǐn)具备一定的投资价值，很适合稳健类(lèi)投资者(zhě)。此外，伴随(suí)着经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执行董事高(gāo)如星对此表示，若张江园区(qū)最(zuì)终能顺利解决招商(shāng)，平稳过度(dù)对经营现(xiàn)金(jīn)流没有造(zào)成大(dà)的(de)影响，“事件(jiàn)性(xìng)利(lì)空(kōng)下调至(zhì)得这(zhè)么急、这么深(shēn)，加上前期本(běn)身园(yuán)区(qū)类资产就回调不少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过(guò)，他也强调(diào)，最终还(hái)是落到租金收入受不(bù)受(shòu)影响，影响多大，估计园(yuán)区会(huì)最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科技。随后5月12日晚，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲(zhé)库(kù)科技是其扩募拟新购入(rù)基础设施资产张润(rùn)大(dà)厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停(tíng)止执行已签租赁协(xié)议的通知(zhī)。同时，在公告中，华科兴是美国的还是中国的安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科(kē)技(jì)后续(xù)情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此(cǐ)前(qián)，张江REIT因其一季报(bào)中披露(lù)的张(zhāng)江光大(dà)园项(xiàng)目出租率下降事项，一度二级市场价(jià)格(gé)出现回落。在(zài)随后召开的业绩说明会中管理人就(jiù)相关事(shì)项进行(xíng)了(le)解释说明，市场信心(xīn)得到了一定提振，二级市场价格(gé)表现也(yě)趋于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召(zhào)开的线上(shàng)和(hé)线下(xià)的扩募说明会上，运营(yíng)团(tuán)队表示了对张江光大园(yuán)项目的信心，预计签署意(yì)向书和合同谈判(pàn)中的储备租户正常转(zhuǎn)化(huà)后(hòu)，项(xiàng)目出租率将得到回(huí)升(shēng)。没想到仅(jǐn)过了(le)不(bù)到三周(zhōu)的时(shí)间，张(zhāng)江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起了市场各方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的(de)原始权(quán)益人相关负责(zé)人坦(tǎn)言，事发突然(rán)确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技(jì)消息的第一(yī)时间即奔(bēn)赴现(xiàn)场进行(xíng)了沟通和核实工作(zuò)，并同(tóng)步启动了应急预案(àn)，排摸储备租户(hù)，积极应(yīng)对哲库(kù)提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，据悉新区(qū)国(guó)资(zī)委(wěi)也高(gāo)度关注。

　　当(dāng)谈(tán)及储(chǔ)备租户情况(kuàng)，相(xiāng)关(guān)负责人介绍说(shuō)，目前(qián)储备租(zū)户还是比较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测试(shì)、人工智能(néng)、航(háng)天产(chǎn)业(yè)、信息技术等产业客户(hù)，租(zū)赁(lìn)意向面积超过了2万方。从(cóng)意向储(chǔ)备转化(huà)为实际租户需(xū)要一(yī)些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署租赁意(yì)向书来尽快锁定(dìng)一些重要租户。虽然收(shōu)了(le)三个月履(lǚ)约(yuē)保证金(jīn)给(gěi)了我们一(yī)些空间，但本(běn)着对首(shǒu)批(pī)扩(kuò)募(mù)、对市场负责的态度，我们肯定要全(quán)力与时间(jiān)赛跑，把这些面积在短期(qī)内完(wán)成去(qù)化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持(chí)有的同区域的张江光大园项(xiàng)目一季度末也有将近(jìn)30％的空(kōng)置率，原始权益人有那么(me)多储备租户(hù)，之前的(de)空置(zhì)率为何(hé)未(wèi)能得到解决。

　　对此相关负(fù)责人(rén)解释(shì)，张江光大园(yuán)一直以(yǐ)来都坚持(chí)以市场化(huà)运营为导向，历史运(yùn)营(yíng)表现稳(wěn)定，租户的调租和换租都属于(yú)正(zhèng)常情况，而这次(cì)项目的大租户(hù)退租正好发生(shēng)在市场活跃度的短期低点，目前市(shì)场情况已有所好转。在看到出租(zū)率(lǜ)下滑情(qíng)况(kuàng)没有得到及时修(xiū)复后，张江这边(biān)也作了(le)一定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光大园项目(mù)在给租户的分隔空(kōng)间、交(jiāo)付标(biāo)准、租金水平等方面也(yě)有一(yī)些差异化，张润大厦多是两千(qiān)多平的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张江(jiāng)光(guāng)大园单层以一(yī)千平的面积(jī)为主，还有一些独栋形态(tài)的物业。租户自身(shēn)也会有诉求，也会根据自身需求和预(yù)算挑(tiāo)选区域(yù)内的(de)不(bù)同物业。

　　“如(rú)果(guǒ)扩募完(wán)成(chéng)以后(hòu)，新(xīn)老资产的管理人都变成了一家，后续(xù)我们在(zài)资源共享和联(lián)合营销方面能更加充分发挥(huī)协(xié)同效应，相信可以做得更好(hǎo)。”上述(shù)负责人补充(chōng)说(shuō)道。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的定(dìng)位和(hé)展(zhǎn)望，相(xiāng)关负责人表示，张江集团和张江(jiāng)高(gāo)科目前在管资产(chǎn)约五百万(wàn)方，还(hái)有一些其他在开发的储备(bèi)项目，这些都将成(chéng)为张(zhāng)江REIT实现(xiàn)打造张江园区产业空(kōng)间(jiān)资产上市平台目标的坚(jiān)实后盾和(hé)储备(bèi)资源。“我们非常(cháng)重(zhòng)视张江(jiāng)REIT这(zhè)个资(zī)本平(píng)台和(hé)它未来的发展。”相关负责(zé)人表示，“这次扩募是我们实现基金(jīn)扩(kuò)容的(de)第一步(bù)，也(yě)是(shì)至关重要的一步(bù)，眼下我们可能面(miàn)临了一(yī)些突发情况(kuàng)需要解决(jué)，但是这(zhè)和我们在张江科学城这三十年(nián)建设发展(zhǎn)过程中所经历的(de)相比，只(zhǐ)能算是一个非常小的(de)插曲。我们(men)有信(xìn)心排除(chú)万难(nán)，尽一(yī)切(qiè)可能化解(jiě)当前突发事件(jiàn)的所有负面影响，维持(chí)预(yù)期和市场的(de)信心。”

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