OPPO宣布关(guān)停旗下(xià)芯片子(zi)公司哲库(kù)科(kē)技，引(yǐn)发了公募REITs扩(kuò)募风波(bō)，如今，二(èr)级市场的(de)影响(xiǎng)仍(réng)未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT开盘继(jì)续延(yán)续此前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所(suǒ)拉升，全(quán)天收跌6.22％，最(zuì)近3个(gè)交(jiāo)易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其(qí)扩募拟新(xīn)购入基础(chǔ)设施资产张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执(zhí)行已签(qiān)租赁协(xié)议的通知(zhī)。同时，在公告中，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一(yī)步表示，原始权(quán)益人将继续(xù)密切关注哲库科技(jì)后续情况(kuàng)，积极做(zuò)好相关应(yīng)对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目的原(yuán)始权益(yì)人相关负责(zé)人也表示，近(jìn)期已(yǐ)同(tóng)步启(qǐ)动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退租的(de)可(kě)能事项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重(zhòng)视(shì)，浦东(dōng)新区(qū)国资委也高度关注。

　　多位业(yè)内人士表(biǎo)示，华安(ān)张江光大(dà)园REIT近期市场波(bō)动较大(dà)，但其实不动产(chǎn)公募REITs项目短期(qī)出租率下(xià)跌并(bìng)不会从根本上影响其(qí)内(nèi)外(wài)价值(zhí)，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司哲(zhé)库科技的事件(jiàn)继续扰动公(gōng)募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅(fú)低开，此后二级市场(chǎng)价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT跌(diē)幅(fú)一度(dù)扩(kuò)大(dà)到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升(shēng)，最(zuì)终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消(xiāo)息影(yǐng)响，华(huá)安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT最近几个交易日(rì)二级市(shì)场价(jià)格表(biǎo)现(xiàn)欠佳(jiā)，5月11日(rì)以(yǐ)来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以(yǐ)来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现(xiàn)上看，目前上(shàng)市的8只产业园区(qū)基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微(wēi)幅上(shàng)涨，其余(yú)7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季(jì)报中已经(jīng)披露张江光(guāng)大(dà)园项目(mù)出租(zū)率有所下降，如今(jīn)拟(nǐ)扩募的项(xiàng)目又遭遇突(tū)发事件(jiàn)，因(yīn)此导致(zhì)二级(jí)市场价格出现(xiàn)波(bō)动。”一位业内人(rén)士分析称(chēng)。

　　不过，在上述人士(shì)看(kàn)来，尽(jǐn)管出(chū)于风险(xiǎn)规避的原因，最近几个交易日场内资(zī)金(jīn)有所流出(chū)，但(dàn)是，不动产公(gōng)募(mù)REITs项(xiàng)目短期出租率下跌(diē)并不会(huì)从根本上(shàng)影响其(qí)内外(wài)价值。

　　他也同时表示，目前随着二(èr)级市(shì)场价格(gé)下跌，风险也得到一定(dìng)释(shì)放，但是(shì)价格涨(zhǎng)跌会受到基本(běn快递公司几点下班，派送员晚上多晚不送了)面、情绪(xù)面等多重(zhòng)因素影(yǐng)响，不好判断(duàn)价格是不(bù)是(shì)已经完全(quán)触底。

　　此外，还有一位(wèi)业内人士(shì)表(biǎo)示(shì)，今年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产品具备一定(dìng)的投资价值(zhí)，很适(shì)合(hé)稳(wěn)健类投资者。此外，伴随着(zhe)经济(jì)复苏的步伐，产业(yè)园(yuán)区、物流类等(děng)REITs产(chǎn)品具备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私(sī)募基(jī)金执(zhí)行董事高如星对此表示，若张江(jiāng)园(yuán)区最终能顺(shùn)利解决招商，平稳过度对经营(yíng)现金流(liú)没(méi)有(yǒu)造(zào)成大的影响，“事(shì)件性利空下调(diào)至(zhì)得这么急、这(zhè)么(me)深，加上(shàng)前期(qī)本身(shēn)园区类(lèi)资(zī)产就回调(diào)不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不(bù)过，他也(yě)强调(diào)，最终还是落到租金(jīn)收入受不受影响，影(yǐng)响(xiǎng)多大，估计园区会(huì)最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧(jǐn)急(jí)回应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技。随后(hòu)5月12日晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称，哲(zhé)库科技是其(qí)扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一(yī)，目(mù)前(qián)未(wèi)收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签(qiān)租赁协(xié)议(yì)的(de)通知。同时(shí)，在公告(gào)中，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园REIT进一步表示(shì)，原始(shǐ)权益人(rén)将继续密(mì)切(qiè)关注(zhù)哲库(kù)科技后续情(qíng)况，积(jī)极(jí)做好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季(jì)报中披(pī)露的张江光大(dà)园项目出租率(lǜ)下降事项，一(yī)度二级市(shì)场(chǎng)价格出现回落。在随后召开的业绩说(shuō)明会(huì)中管理人就(jiù)相关事项进行了解释说明(míng)，市场(chǎng)信心得到了一定提振(zhèn)，二级市场价格表现也趋(qū)于平稳(wěn)。据(jù)了(le)解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开(kāi)的线(xiàn)上和(hé)线下的扩募说明会(huì)上(shàng)，运营团队表示了对张江光大园(yuán)项目的信(xìn)心，预计签(qiān)署(shǔ)意(yì)向书和合同谈判中的储备租户正常转(zhuǎn)化后(hòu)，项目出租率(lǜ)将得(dé)到回升。没想(xiǎng)到(dào)仅过了不到三周(zhōu)的时间(jiān)，张江REIT的(de)扩募(mù)之路又迎来了新的(de)考验(yàn)。

　　因(yīn)张江REIT的(de)上述公告引(yǐn)起了市场(chǎng)各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的(de)原始权益人相关负责人坦(tǎn)言，事发突然(rán)确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的第一时间即奔(bēn)赴现(xiàn)场进行了沟(gōu)通(tōng)和核实工作(zuò)，并同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库(kù)提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全(quán)国(guó)首批(pī)REITs申报(bào)扩(kuò)募(mù)项目(mù)，公(gōng)司(sī)领导高度重视，据悉新(xīn)区(qū)国资委也高度(dù)关注。

　　当谈(tán)及储备租户情况(kuàng)，相关(guān)负责人介绍说，目前储备租户还是比较(jiào)丰富的，覆盖了(le)芯片测(cè)试、人工智能、航天(tiān)产业、信息(xī)技术等产业客户(hù)，租(zū)赁(lìn)意向面积超过(guò)了2万方(fāng)。从意向储(chǔ)备(bèi)转化为实(shí)际租户需要一些(xiē)时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们(men)正在(zài)着手通过签署租赁(lìn)意向书来尽快锁(suǒ)定一(yī)些重要租户(hù)。虽然收了(le)三个月履约(yuē)保证(zhèng)金给了我们一些空间(jiān)，但本着对首批扩募(mù)、对市场(chǎng)负(fù)责的态度(dù)，我(wǒ)们肯定(dìng)要全力与时间赛(sài)跑，把(bǎ)这些(xiē)面积在(zài)短期(q快递公司几点下班，派送员晚上多晚不送了ī)内完成去化。”相关负(fù)责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域的张江光大园项目一快递公司几点下班，派送员晚上多晚不送了季(jì)度末(mò)也有将(jiāng)近30％的空置(zhì)率，原始权益人有那么多储备租户，之前的空置率为何未(wèi)能(néng)得到(dào)解决。

　　对此(cǐ)相(xiāng)关(guān)负责人解(jiě)释，张江光大园一直以来都坚持(chí)以市场化(huà)运(yùn)营为导向，历史运营表现稳定，租户的调租和换租都属于正(zhèng)常(cháng)情(qíng)况，而这次项目的大租(zū)户退租(zū)正好发(fā)生在市场活(huó)跃(yuè)度(dù)的短期低点，目(mù)前市场情况已有(yǒu)所好转。在(zài)看到出租率下滑情况没有得到(dào)及时修复(fù)后，张江这边(biān)也作了(le)一定的(de)资源调(diào)配和倾(qīng)斜，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大(dà)厦(shà)和张江光大(dà)园项目在(zài)给租户的分隔空间、交付(fù)标准、租金(jīn)水平等方面(miàn)也有一些差异化，张(zhāng)润大厦多是两千多平(píng)的(de)大(dà)平层，楼的成新度高一些，单价(jià)也贵一些(xiē)，张江光大园单层以一千平(píng)的面积为(wèi)主(zhǔ)，还有(yǒu)一(yī)些(xiē)独(dú)栋形态的(de)物业(yè)。租(zū)户(hù)自(zì)身也会有诉求，也会根据自身需求(qiú)和预算挑选区域内的不同物业(yè)。

　　“如果扩募完成以后，新老资(zī)产的管理人(rén)都变(biàn)成了一家，后续我们在(zài)资源共享和联合营销方面能更加充分发挥(huī)协(xié)同效应，相(xiāng)信可以做得(dé)更好。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最后(hòu)谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和展望(wàng)，相关负责人表示(shì)，张江集团(tuán)和张江(jiāng)高科(kē)目(mù)前(qián)在管资(zī)产约五百万方(fāng)，还(hái)有一些(xiē)其他在(zài)开发的(de)储备项目，这些(xiē)都将成为张江REIT实(shí)现打造(zào)张江园区(qū)产业(yè)空间资产上市平台目标的坚(jiān)实后盾和储(chǔ)备资源。“我们非常重视(shì)张(zhāng)江(jiāng)REIT这个资本(běn)平台和它未(wèi)来的(de)发展。”相(xiāng)关(guān)负责人表示，“这次扩(kuò)募是我们实现基金扩容的第一步，也是至关重要的一(yī)步(bù)，眼下我们(men)可能面临了一些突发情况需要解决，但是这和我们在张(zhāng)江科学城这三(sān)十年建(jiàn)设发展过(guò)程(chéng)中所经历的相比，只能算是一个(gè)非常小的插曲。我们(men)有信心排(pái)除万(wàn)难(nán)，尽(jǐn)一切可能(néng)化解(jiě)当(dāng)前突发事件的所有负(fù)面影响(xiǎng)，维持预期和(hé)市场的(de)信心。”

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