导读(dú)

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十(shí)年是中国房地产市场黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅(zhái)销售面积(jī)超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低(dī)景气，有关(guān)中国(guó)地(dì)产是(shì)否过(guò)剩的(de)讨(tǎo)论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据此判断中国(guó)未来(lái)地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲染中国(guó)地产存量(liàng)极度过剩，事实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披露全(quán)国(guó)有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第(dì)七次(cì)人口普查调查(chá)数(shù)据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的(de)近6亿(yì)栋(dòng)城乡房(fáng)屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不(bù)到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅(zhái)占比极低。

　　七(q悔辱的意思解释，悔辱的意思和拼音是什么ī)普(pǔ)显示中国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发(fā)达国家还有(yǒu)很(hěn)大差距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意味着中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅市场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居(jū)民户均(jūn)1套(tào)房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直(zhí)接公布(bù)中(zhōng)国家庭户均住宅(zhái)的(de)数据，我们根据(jù)商品(pǐn)住宅套数(shù)、商品住宅(zhái)占(zhàn)比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中国每(měi)户城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥(yōng)有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房(fáng)，然而事实上中国(guó)住宅市场供需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为(wèi)户均(jūn)一套房无法满足流动人口的租(zū)赁和置业需求。全(quán)国总(zǒng)人口的近三(sān)成都是(shì)流动人口，流(liú)动人口(kǒu)会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家(jiā)买(mǎi)房，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来(lái)地(dì)产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一(yī)人户、两人户(hù)占比不断(duàn)增加，导致(zhì)家庭(tíng)户数增多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋(qū)悔辱的意思解释，悔辱的意思和拼音是什么势将(jiāng)延续，带来(lái)新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济板块(kuài)的分化日益明(míng)显，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需(xū)求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前建成的(de)住(zhù)宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积均悔辱的意思解释，悔辱的意思和拼音是什么较发达(dá)国家有着不(bù)小(xiǎo)差距(jù)，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入(rù)大分化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么当下房地产大分(fēn)化时(shí)代已至(zhì)，大分化时代(dài)下地产矛(máo)盾则(zé)更多体现在住(zhù)宅质量(liàng)供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市(shì)之间，不同区域(yù)板块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露(lù)全国已有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，引发热议(yì)。从(cóng)2月以来(lái)，各(gè)大城(chéng)市二手房(fáng)挂牌量突(tū)然激(jī)增，引发一阵(zhèn)二手房的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担心(xīn)，中国的房(fáng)子是(shì)否(fǒu)已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是(shì)仍(réng)然存在不(bù)足？可惜由于住宅(zhái)存量(liàng)数据并未公布(bù)，我们无法直(zhí)接知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅(zhái)套(tào)数，回答当前(qián)的(de)房子是否(fǒu)真的(de)过剩了(le)？据此判断未来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国(guó)户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅(zhái)数(shù)量(liàng)过剩的(de)直观判断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合(hé)风险普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发布(bù)会上，负责人对(duì)外披(pī)露：“住宅(zhái)城乡建设(shè)行业获取了(le)全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数(shù)据(jù)以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到(dào)3人，住(zhù)宅(zhái)市场看似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成以上，以(yǐ)栋数(shù)计算的城镇房屋实(shí)际(jì)仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量(liàng)商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总(zǒng)的算下来(lái)，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次(cì)人(rén)口(kǒu)普查数据公(gōng)布了中国(guó)城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户(hù)居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大(dà)于1，看似意(yì)味(wèi)着(zhe)人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房间(jiān)数(shù)量有关，更与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反(fǎn)映出(chū)城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以(yǐ)家(jiā)庭为单位购买(mǎi)成套住(zhù)宅(zhái)，一套设施(shī)齐全(quán)的住宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅(zhái)的测算(suàn)思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大(dà)类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计数据，并没有直接(jiē)公(gōng)布(bù)城镇住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。居民住(zhù)宅相关(guān)数据(jù)有(yǒu)两处可以(yǐ)直接公(gōng)布(bù)，一(yī)是(shì)每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)（统(tǒng)计(jì)局(jú)）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查(chá)数(shù)据）。计算中国居(jū)民户均住(zhù)宅(zhái)数(shù)量，我们主(zhǔ)要(yào)用到上述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户(hù)均住(zhù)宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能(néng)够得(dé)到(dào)当前商(shāng)品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和(hé)非(fēi)商品住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭(tíng)户(hù)数(shù)，我们就能(néng)够(gòu)得到城镇(zhèn)户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量(liàng)到底有多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统计。我们利(lì)用既(jì)有(yǒu)统计数据，大(dà)致测算得(dé)到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含(hán)现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期(qī)房为(wèi)主，从2019年开始，新房(fáng)销售(shòu)中期房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累(lèi)计销售套数(shù)里的(de)期房销售，得到商品住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商(shāng)品住宅(zhái)累计(jì)销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数(shù)除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进(jìn)一(yī)步推(tuī)算中(zhōng)国城镇(zhèn)居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民(mín)的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租(zū)赁廉租房(fáng)与(yǔ)其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租(zū)赁(lìn)其(qí)他住(zhù)宅和(hé)购买二手房都是商品住宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁其(qí)他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房加(jiā)总，得到商品住(zhù)宅占居民(mín)所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过(guò)去十(shí)年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住(zhù)宅的(de)实际变化(huà)比例，从而(ér)我们估算(suàn)出2022年(nián)商品住(zhù)宅所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内(nèi)陆续交付使用(yòng)，到(dào)2024年(nián)，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已经达到了户均一(yī)套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味(wèi)着(zhe)中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套房并(bìng)不(bù)意(yì)味着(zhe)住宅(zhái)市场供需平(píng)衡

　　需(xū)要有多余住(zhù)宅(zhái)来满(mǎn)足因人口流(liú)动、居民换房等(děng)因(yīn)素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅(zhái)套(tào)户比均高于(yú)1.1，其(qí)中，英国的(de)住(zhù)宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成人(rén)口净流入地(dì)的住宅市场(chǎng)供不(bù)应求，造成(chéng)房(fáng)价(jià)或房租(zū)迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的(de)流(liú)动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的中国城乡人口流动(dòng)调查数据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭州(zhōu)以及(jí)南京工作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打(dǎ)工人，但高房价(jià)迫使打工人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上(shàng)会占据两(liǎng)套房，在高房价的(de)大城市租赁一(yī)套(tào)房，在房价较低的县城购(gòu)买一套房(fáng)。所(suǒ)以说户均一套房(fáng)无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁(lìn)与置业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅(zhái)品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住(zhù)宅中依然有不少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问(wèn)题(tí)，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管道等基(jī)础设(shè)施陈旧，给(gěi)住户的生活带来(lái)了(le)很大的(de)不便和安(ān)全隐患(huàn)，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右(yòu)的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的(de)老(lǎo)旧小区很难满足(zú)现代生(shēng)活需(xū)求，在未(wèi)来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭(tíng)住宅为一居(jū)室和二居(jū)室，户型(xíng)偏小。其中(zhōng)一居室占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住宅面(miàn)积(jī)扩张是(shì)未来地(dì)产的需求(qiú)驱动力

　　根据七(qī)普数(shù)据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房(fáng)进城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量(liàng)总(zǒng)面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过一(yī)半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)小于均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可(kě)使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于(yú)15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存在(zài)困难，若(ruò)按这个标准(zhǔn)算(suàn)的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家(jiā)人均住(zhù)宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均1套房(fáng)，看(kàn)似已经户户有房。即便(biàn)如此，中国(guó)人(rén)口静态结(jié)构和动态(tài)趋势演绎，决定(dìng)了(le)中国未来地产仍有需(xū)求(qiú)释放。户(hù)均1套(tào)住宅现实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断下降，六(liù)普显示城(chéng)镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模(mó)的(de)缩(suō)小而增多。

　　第(dì)二(èr)，人(rén)口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明显，资源和(hé)生产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城(chéng)市流入，区域经(jīng)济资(zī)源(yuán)分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入(rù)。人(rén)口迁移势必(bì)涉及到买房(fáng)租房，给迁入(rù)地(dì)住宅市场带来新的(de)增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年(nián)常住人口增(zēng)量为72万(wàn)，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长(zhǎng)主要受(shòu)益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家(jiā)庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年(nián)以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在(zài)新(xīn)增(zēng)住宅需(xū)求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租(zū)房、购买经济适(shì)用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造(zào)，商品住宅的占(zhàn)比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭约(yuē)9000万(wàn)户(hù)。破旧的城中(zhōng)村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有(yǒu)或(huò)少有物业管理，居民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还(hái)将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购(gòu)房受(shòu)限于资(zī)金，倾向于(yú)中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生(shēng)活(huó)品质，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央经济工作(zuò)会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)较其他国家(jiā)依旧存(cún)在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着(zhe)密切正向联系(xì)。随着经济发(fā)展水平的(de)提高，中国的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积(jī)将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中国(guó)地(dì)产黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾(dùn)更多(duō)体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，供(gōng)需出现(xiàn)错配，这是过(guò)去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量的(de)供需冲(chōng)突。房地产大(dà)分化(huà)时代已至(zhì)，这种分化不(bù)单局限(xiàn)于城市能(néng)级之间差异，优质(zhì)小区和老旧二(èr)手房之间的差(chà)异也将(jiāng)越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查(chá)数据(jù)调查的(de)是人，并不(bù)是针对住宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可(kě)能偏低，其增速可能超预期。

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