导读

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十年(nián)是中国房地(dì)产市(shì)场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存(cún)量住宅真实(shí)情况(kuàng)，据(jù)此(cǐ)判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国(guó)地产存量极度过剩，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住建部披露(lù)全(quán)国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七次人西方的几何学来源于什么的勾股之学，认为西方的几何学来源于什么的勾股之学口普查调查(chá)数据显示(shì)城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否真的过(guò)剩？

　　事(shì)实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建(jiàn)筑(zhù)占比不到一(yī)成，其中还包(bāo)括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办(bàn)公(gōng)楼(lóu)、学校等(děng)，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒适不(bù)是(shì)人均一间房所(suǒ)能(néng)满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素(sù)密切相(xiāng)关。中国的(de)人均住宅间数较(jiào)发达国家(jiā)还有很大差距。人均住宅间(jiān)数大(dà)于1同(tóng)样不(bù)意(yì)味(wèi)着中国(guó)住(zhù)宅(zhái)市场已经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算发现中国城(chéng)镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户(hù)数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均(jūn)一套(tào)房似乎意(yì)味着户(hù)户(hù)有房，然而事实上(shàng)中(zhōng)国(guó)住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示(shì)，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套(tào)房无(wú)法满足流动人口的租赁(lìn)和置(zhì)业需求。全国(guó)总人口的近三成都是(shì)流(liú)动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户(hù)均一(yī)套房，中国未来地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人户(hù)、两人户占比不(bù)断增加，导(dǎo)致(zhì)家庭户数增多(duō)。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经济(jì)板块的分化日益明显，区(qū)域经(jīng)济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁入(rù)城市的新(xīn)增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的(de)住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的(de)住(zhù)宅(zhái)建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积均较(jiào)发达国家有着不小差(chà)距，“住上更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需(xū)求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大(dà)分(fēn)化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住(zhù)宅(zhái)供给存在不足(zú)，这(zhè)是过去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么当下房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化必将体现在不同能(néng)级城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热(rè)议(yì)。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌(pái)量突然激(jī)增，引发一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁担(dān)心，中国的房子(zi)是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不(bù)足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直(zhí)接知(zhī)晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有住宅(zhái)套数，回答当前(qián)的(de)房子是否真(zhēn)的过(guò)剩了？据此判断未来房地产市场会如(rú)何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效观(guān)察中国户均(jūn)拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数(shù)量(liàng)过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全国自然灾(zāi)害综(zōng)合(hé)风(fēng)险普查工作(zuò)情况为主(zhǔ)题(tí)的新闻发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行业获取了(le)全国(guó)近(jìn)6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人(rén)，住宅市(shì)场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村(cūn)房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计(jì)算的(de)城镇(zhèn)房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还(hái)包(bāo)括(kuò)了大量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次(cì)人口普(pǔ)查数据(jù)公布了中国城镇家(jiā)庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，其中城市(shì)家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1，看似意味(wèi)着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切(qiè)相关。单单从人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)不能完全反映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭(tíng)为单位(wèi)购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住宅才是(shì)城镇居民(mín)宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测(cè)算(suàn)思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两大(dà)类，一类是(shì)商品住宅(zhái)，另一(yī)类(lèi)是保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等(děng)非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前缺西方的几何学来源于什么的勾股之学，认为西方的几何学来源于什么的勾股之学乏统计数据(jù)，并(bìng)没有直(zhí)接(jiē)公(gōng)布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年(nián)商品住宅(zhái)销售(shòu)套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人(rén)口(kǒu)普查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数(shù)量，我们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅改革始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品住宅数量(liàng)极少，可(kě)忽(hū)略不计。估算城(chéng)镇居民(mín)户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套数相(xiāng)加，我们(men)就能够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅和(hé)非商品住宅(zhái)比例(lì)，推算得到居民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇居(jū)民拥有的(de)商(shāng)品住宅(zhái)总(zǒng)数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比=住(zhù)宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量(liàng)到底有(yǒu)多少，目前(qián)缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统计。我们利用既有统(tǒng)计数(shù)据，大致测算得到中(zhōng)国(guó)存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户西方的几何学来源于什么的勾股之学，认为西方的几何学来源于什么的勾股之学均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本(běn)文(wén)去除商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数里的期房销(xiāo)售(shòu)，得(dé)到(dào)商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套(tào)数-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房(fáng)后装修(xiū)的时间，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套(tào)数除(chú)以(yǐ)家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们需要进(jìn)一步推算中(zhōng)国(guó)城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城(chéng)镇居(jū)民的住(zhù)宅结(jié)构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其(qí)中自建住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅(zhái)和购买二手房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买商品住宅与购(gòu)买二手(shǒu)房加总，得(dé)到商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅(zhái)增(zēng)幅(fú)为过去十年变化(huà)幅度(dù)的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)的实(shí)际变化(huà)比(bǐ)例(lì)，从而我们(men)估(gū)算出2022年商品住宅(zhái)所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅(zhái)。但(dàn)考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭都(dōu)会(huì)拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含(hán)义

　　既然(rán)城(chéng)镇居民(mín)已经达到了户均一(yī)套房(fáng)的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)化进展终结，甚至意(yì)味着(zhe)中(zhōng)国(guó)地(dì)产(chǎn)存(cún)量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人(rén)口(kǒu)流动(dòng)、居(jū)民(mín)换(huàn)房(fáng)等因素产生(shēng)的(de)住宅需求。因(yīn)此，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和(hé)日本(běn)的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的住(zhù)宅市场(chǎng)供不应求(qiú)，造成房价(jià)或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普(pǔ)指(zhǐ)出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省(shěng)际(jì)流动(dòng)人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的中(zhōng)国城乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人(rén)，但(dàn)高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套房(fáng)，在高房(fáng)价的大城(chéng)市租(zū)赁(lìn)一套房，在(zài)房价(jià)较(jiào)低的县城(chéng)购买一(yī)套房。所(suǒ)以说户(hù)均一(yī)套房无法满足(zú)庞大(dà)流动人(rén)口的租赁(lìn)与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然(rán)有不少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是(shì)2000年(nián)以前建(jiàn)成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧(jiù)，给住户的生活带来(lái)了很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有的住宅(zhái)面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右(yòu)的(de)家庭(tíng)没有独立(lì)卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区很(hěn)难满足现(xiàn)代生活(huó)需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室(shì)和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住(zhù)宅(zhái)户型更小，当然这(zhè)与城市土地(dì)资(zī)源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来地产的需求(qiú)驱(qū)动力

　　根(gēn)据(jù)七普数据测算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧小区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)小(xiǎo)于均(jūn)值(zhí)，近(jìn)4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及(jí)全(quán)国(guó)人均(jūn)水平的(de)一(yī)半。若去除20％的(de)公摊，可(kě)使(shǐ)用的住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)低于15平(píng)方米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难(nán)，若按这(zhè)个标准(zhǔn)算(suàn)的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住(zhù)宅(zhái)困(kùn)难(nán)问(wèn)题。

　　若(ruò)人均可(kě)使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数(shù)，需(xū)要住宅总量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前(qián)至少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英(yīng)国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若去除公摊(tān)面(miàn)积后(hòu)，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似(shì)已经户户有房(fáng)。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下(xià)，中国未(wèi)来城(chéng)镇住宅需(xū)求(qiú)主要来自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均(jūn)人口(kǒu)数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户(hù)的占比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋势将继续(xù)延续，导致户数会(huì)因户(hù)均人口规(guī)模的缩小而(ér)增多(duō)。

　　第二，人口迁(qiān)移导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和(hé)生产要(yào)素逐步向经(jīng)济带(dài)、都市圈中心城市(shì)流入，区(qū)域(yù)经济(jì)资源分配的(de)再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流入。人(rén)口迁移势必涉及到(dào)买房租房(fáng)，给迁入(rù)地住宅(zhái)市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住(zhù)人口(kǒu)增量为72万，而(ér)出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老(lǎo)旧小区改善性需求(qiú)依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到(dào)2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家(jiā)庭户，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅减少了(le)1282万户，住宅净(jìng)需求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二手房。在新增(zēng)住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买了商品住宅(zhái)。租房(fáng)、购买经济适用(yòng)房和其他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城中村(cūn)和(hé)旧城改(gǎi)造，商品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城(chéng)中(zhōng)村(cūn)、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面积(jī)小、质量低、基础(chǔ)设施配(pèi)套差、没(méi)有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的(de)环境，背后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性需求还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望(wàng)提(tí)高生(shēng)活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会(huì)议明确(què)指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住宅因(yīn)素，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系(xì)。随着经济(jì)发展水平的(de)提(tí)高(gāo)，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄(huáng)金发(fā)展(zhǎn)期(qī)，地(dì)产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在(zài)不足(zú)，供需(xū)出(chū)现错配(pèi)，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么未来将是(shì)住(zhù)宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不(bù)单局限于城市能级之间(jiān)差异，优(yōu)质(zhì)小区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越发(fā)扩大(dà)。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并不(bù)是针对(duì)住宅，因(yīn)此可能存在统计(jì)偏(piān)差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能(néng)偏(piān)低，其增速可(kě)能超预期。

未经允许不得转载：南京少儿险_南京【婴儿重病保险_幼儿教育险_婴儿怎样买保险】咨询_找经纪人沃保保险网 西方的几何学来源于什么的勾股之学，认为西方的几何学来源于什么的勾股之学