近两年(nián)火爆(bào)的创新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对此表示，强(qiáng)制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征(zhēng)之一，稳(wěn)定分(fēn)红体现出该类(lèi)产品长期投资价(jià)值，通过观测(cè)经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，也(yě)是(shì)观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者(zhě)注意，与产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目(mù)相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特(tè)许经(jīng)营权分红目前已(yǐ)包(bāo)含了利润分(fēn)配和本金的归还，在选择投(tóu)资(zī)标的时应了解资产(chǎn)类型和分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情(qíng)况尚未(wèi)公(gōng)布(bù)。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额(é)的公募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金(jīn)额占(zhàn)可供(gōng)分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要(yào)收益来源为持(chí)有(yǒu)期(qī)分红收益(yì)，以(yǐ)及基金份额交易价格的(de)变化。基(jī)金份额二级(jí)市场(chǎng)价格受到公募(mù)REITs资产运营情(qíng)况及市(shì)场因素的综合影响，较(jiào)易引(yǐn)起(qǐ)波动(dòng)。与(yǔ)此相比，基金分红预期则(zé)更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经(jīng)营现金(jīn)流(liú)，投(tóu)资人通过基金募集材(cái)料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析(xī)基础(chǔ)设施项目(mù)的经(jīng)营业绩，作(zuò)为(wèi)进(jìn)行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格变化导(dǎo)致的(de)浮盈或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基(jī)金份(fèn)额持有人实际获得的(de)现金收益，对于(yú)长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资(zī)中心(xīn)运营高(gāo)级副(fù)总(zǒng)监李(lǐ)华(huá)平也表示，根据《公开募集基(jī)础设施(shī)证(zhèng)券投资基金指引(yǐn)（试(shì)行(xíng)）》及(jí)相(xiāng)关法规要求(qiú)，基础设(shè)施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度可(kě)分配(pèi)金额以(yǐ)现金形式分配(pèi)给(gěi)投资者，强制分红机制是公募REITs的主要(yào)特(tè)征之一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认(rèn)为，从投资角度来(lái)看，基础设施(shī)公募(mù)REITs同时(shí)具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点。二级(jí)市场价格反映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要求，分红类似(shì)于债券派息，但不等(děng)同(tóng)于债券的固定利息(xī)回报，而(ér)是由可供分配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富(fù)了机(jī)构(gòu)投资(zī)者的投(tóu)资(zī)品类，为资(zī)产配置多元化提(tí)供抓手，具有较(jiào)强(qiáng)的配置价(jià)值(zhí)。另(lìng)一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取(qǔ)相(xiāng)对(duì)于(yú)投(tóu)资债券相对高的收益(yì)性，在有效控制(zhì)风险的前(qián)提下，增(zēng)厚(hòu)资产包(bāo)收(shōu)益(yì)，起到(dào)投(tóu)资(zī)“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资(zī)收(shōu)益(yì)“落袋为安(ān)”外，市(shì)场对于未来分红水平(píng)的(de)预期，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)价格走(zǒu)势(shì)的(de)关键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来(lái)中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受(shòu)宏观经(jīng)济的影(yǐng)响，可分配金(jīn)额完成率(lǜ)不(bù)达(dá)预期，一定程(chéng)度上影响了(le)公募REITs二(èr)级市(shì)场的(de)价格。”李(lǐ)华(huá)平称，公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格波动(dòng)受多重因素的影响，投(tóu)资收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价(jià)格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于(yú)吸(xī)引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人也(yě)表(biǎo)示，近(jìn)期经济(jì)预(yù)期恢复，一方面市(shì)场热(rè)点呈现向(xiàng)股(gǔ)票和债(zhài)券回归的(de)过(guò)程；另一方面，基础设(shè)施项目(mù)的(de)经营业绩相对经(jīng)济活力的改善有一(yī)定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的开盘指导价做(zuò)调(diào)减处理，调减金额根据(jù)单位基金份(fèn)额的分红金(jīn)额进行计算(suàn)。除(chú)权操作(zuò)是对分红前后基金(jīn)份额净值变化(huà)的修正，使(shǐ)投资人(rén)在基金分红前(qián)后均可(kě)以获得(dé)公平(píng)的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投资者长期投资的信心(xīn)，同时需结合持有产品的(de)特性(xìng)，关注(zhù)二级市场扰动对整体收(shōu)益的(de)影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航基(jī)金相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者应了解(jiě)底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红前提是本金(jīn)之(zhī)上的增值部(bù)分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界(jiè)定(dìng)为“分(fēn)派(pài)”更(gèng)为准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本金与增值两个部分，两个部(bù)分之间的(de)比例是(shì)变动的，与现有公募基(jī)金分红差异很大，大多(duō)数普(pǔ)通投资者可能(néng)把“分派”金额误认为是持(chí)续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年限(xiàn)到期后基金价值面临极大不确定性(xìng)，这是该类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示(shì)，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权(quán)类两大资(zī)产类(lèi)型，持有(yǒu)产权类产品(pǐn)的收益主要包括每年的(de)现金分红(hóng)及资产增(zēng)值的收益，而持(chí)有(yǒu)特许经营类产品的(de)收益主要来自项目每年(nián)的现金分红(hóng)。其中，特(tè)许经营权类资产(chǎn)的分红包括(kuò)了(le)利润分配和本金的归(guī)还(hái)，两者的比率也(yě)是变动(dòng)的(de)，对特许经营权类(lèi)资(zī)产的公募(mù)REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资(zī)标的时，应了解公(gōng)募REITs底层(céng)资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红(hóng)因底层资(zī)产(chǎn)属性(xìng)不同而形(xíng)成(chéng)区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性(xìng)偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的(de)价值(zhí)增值(zhí)，所以(yǐ)相对股性偏(piān)强(qiáng)。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属(shǔ)性(xìng)，对所选择产品的(de)二级(jí)市场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特(tè)许经营项目在经营(yíng)权到期后(hòu)不再能产生现金(jīn)收(shōu)益，因此(cǐ)将可供分(fēn)配金额的分配(pèi)理(lǐ)解为“分派”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确(què)。基于(yú)这(zhè)个特(tè)点，剩余经(jīng)营期限较(jiào)短的特许(xǔ)经营项目，通常具(jù)备更(gèng)高的分派率水平(píng)。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项(xiàng)目，即使分派率相(xiāng)对较(jiào)低，也(yě)有足够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提(tí)醒投资者注意，特许经营权项目(mù)的分派金额包含了投资本金，在(zài)不(bù)进(jìn)行扩募的(de)情况下，基金份(fèn)额单价随着分(fēn)派进度逐年下降是正常现象，投资特(tè)许经(jīng)营权(quán)REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目剩余期(qī)限产生的现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营(yíng)项目(mù)相比，产权类项目的土地或(huò)建筑的(de)剩余使(shǐ)用(yòng)年(nián)限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑的更(gèng)新改造或(huò)补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等追加敬请届时光临是什么意思，万望届时光临是什么意思投资(zī)，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经(jīng)营(yíng)的假设反映在(zài)基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标(biāo)

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红(hóng)的时点，多位业内人士还(hái)表示，在(zài)产品分红(hóng)期，投资(zī)者可以观测经营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和(hé)评估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关(guān)的指标有(yǒu)两个：一是年(nián)报(bào)中披露(lù)的经营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二者存在本(běn)质性区(qū)别。经营活动产(chǎn)生的现金净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的(de)现金流，基于企业(yè)本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现(xiàn)金影响利润表的项目进行调整(zhěng)，加(jiā)期初(chū)现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价(jià)值体现在相对(duì)股债(zhài)市场独立的资产(chǎn)配(pèi)置功(gōng)能，比较适合长期(qī)持有。建议投资者对(duì)经(jīng)营权类的资产可以更多关(guān)注(zhù)内部收益率(lǜ)的高低，对产权类(lèi)的(de)资产(chǎn)更多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来(lái)自底层资产(敬请届时光临是什么意思，万望届时光临是什么意思chǎn)的经营(yíng)净(jìng)现金流，所以底层资产运营(yíng)情况直接影(yǐng)响投资回报(bào)，投资者可综合考虑原始权益人综合实力(lì)、运营管理(lǐ)机构实力(lì)、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密(mì)集(jí)分红期，由(yóu)于(yú)分红交易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建议投资者(zhě)关注有基本面(miàn)支撑(chēng)、填权效应相(xiāng)对(duì)明显、同时分红规模较为可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均会载明(míng)REITs在发(fā)行首年(nián)及次(cì)年的可供分配(pèi)金(jīn)额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额(é)与募(mù)集材(cái)料中(zhōng)披露预(yù)测进行比较(jiào)分析，结合(hé)经济(jì)及(jí)市场的实际(jì)环境(jìng)，对基础设施项目(mù)的(de)运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金(jīn)上述负(fù)责人也(yě)称。

未经允许不得转载：南京少儿险_南京【婴儿重病保险_幼儿教育险_婴儿怎样买保险】咨询_找经纪人沃保保险网 敬请届时光临是什么意思，万望届时光临是什么意思