OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯(xīn)片子(zi)公司哲库科技(jì)，引发了公募(mù)REITs扩(kuò)募(mù)风(fēng)波，如(rú)今(jīn)，二级市(shì)场的(de)影响仍(réng)未(wèi)停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT开盘继续延续此前几(jǐ)日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所(suǒ)拉升(shēng)，全天收(shōu)跌(diē)6.22％，最近3个交(jiāo)易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT曾发布(bù)公告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲库科技是(shì)其扩募(mù)拟新购入基(jī)础设(shè)施资(zī)产张润大厦的(de)重要承(chéng)租(zū)方之一，目(mù)前(qián)未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于(yú)停止(zhǐ)执行已签(qiān)租(zū)赁(lìn)协(xié)议(yì)的通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继续(xù)密切(qiè)关注哲库科(kē)技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原(yuán)始权益人相关负责人也表(biǎo)示，近期已同步启动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由(yóu)于(yú)张润大厦(shà)是全国(guó)首批REITs申报(bào)扩募项目，公(gōng)司领导高度(dù)重视，浦东新区国(guó)资委(wěi)也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT近期市场波动较(jiào)大，但其实不动产公(gōng)募REITs项目(mù)短(duǎn)期出租率下(xià)跌并不会从根(gēn)本上影响其内(nèi)外价值，投资者应理性看待。

　　张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二级市场价格(gé)继续波动

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗(qí)下(xià)芯片子(zi)公司哲(zhé)库科(kē)技(jì)的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅(fú)低开，此后二级(jí)市场价(jià)格(gé)开始震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回(huí)升(shēng)，最终报(bào)收3.512元(yuán)，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不(bù)利(lì)消息影(yǐng)响，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT最近几个交(jiāo)易日二级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市(shì)以来，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园REIT累计(jì)涨(zhǎng)幅超(chāo)过24％，在(zài)全市(shì)场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从(cóng)5月15日公募(mù)REITs市场整(zhěng)体表现上看，目前上市(shì)的8只产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度(dù)下跌(diē)，8只产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中(zhōng)已(yǐ)经披露张江光大园项(xiàng)目出租率有所下(xià)降(jiàng)，如今拟扩募(mù)的项目又遭遇突发事(shì)件，因此导致二(èr)级(jí)市场价(jià)格出现波(bō)动。”一位(wèi)业(yè)内人士分析称。

　　不过(guò)，在上述(shù)人士看来，尽管(guǎn)出于风险规(guī)避的原因，最近几个(gè)交(jiāo)易日场内资金(jīn)有(yǒu)所流出，但是，不(bù)动产公募(mù)REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内(nèi)外价值(zhí)。

　　他也(yě)同时表示，目前随着二级市场价格(gé)下跌，风险也(yě)得(dé)到一定释放，但(dàn)是价格涨跌会受到基(jī)本面、情绪面等多重因素影(yǐng)响，不好判断价格(gé)是不是已经完全(quán)触底。

　　此外，还(hái)有一位业内人士表示(shì)，今年整体(tǐ)REITs市场表现(xiàn)低迷(mí)，不少产(chǎn)品(pǐn)年内二(èr)级(jí)市场跌幅较大，其实有些隐(yǐn)含收益率高的产(chǎn)品具备(bèi)一定的投资价值，很适合(hé)稳健类(lèi)投资者。此外，伴随着经济复苏的步(bù)伐，产业园(yuán)区、物流(liú)类(lèi)等REITs产(chǎn)品具备一(yī)定(dìng)的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行(xíng)董事高如星(xīng)对此表(biǎo)示，若(ruò)张江园区最终(zhōng)能顺(shùn)利解决招商(shāng)，平稳过(guò)度(dù)对经(jīng)营现金流(liú)没有造(zào)成大的影响，“事件性利空下调至(zhì)得这么(me)急、这么深，加上(shàng)前(qián)期本身园区(qū)类资产(chǎn)就(jiù)回调不少了，这就是黄金(jīn)坑。”不(bù)过，他也(yě)强调，最终还是落到租金收(shōu)入(rù)受不受影(yǐng)响，影响多大，估计园区会最终解(jiě)决(jué)。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再(zài)迎接(jiē)考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库科(kē)技。随后5月12日晚(wǎn)，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基础(chǔ)设施资产张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦的重要承租方之一，目前(qián)未收到(dào)哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一(yī)步(bù)表示，原(yuán)始(shǐ)权(quán)益(yì)人将继续密(mì)切关注(zhù)哲(zhé)库科技后续情况，积(jī)极做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此前(qián)，张江(jiāng)REIT因(yīn)其(qí)一季报中披露的张(zhāng)江光大园项(xiàng)目出租率下(xià)降事项(xiàng)，一(yī)度二级市场价格出现(xiàn)回落。在随后召开的业绩说明会中(zhōng)管理人就相关事项进行了解释说明，市场信(xìn)心(xīn)得到了一(yī)定提振，二级市场价格(gé)表现也(yě)趋于平稳(wěn)。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日(rì)召(zhào)开的线(xiàn)上(shàng)和线下(xià)的扩募说明(míng)会(huì)上(shàng)，运营团队表示了对张江光大园项目的(de)信心，预计签(qiān)署(shǔ)意向书和合(hé)同谈判中的储备租户正常转(zhuǎn)化(huà)后，项目出(chū)租率将得到回升(shēng)。没(méi)想到(dào)仅过了不到(dào)三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎来了新的(de)考验(yàn)。

　　因张(zhāng)江REIT的上(shàng)述公告引(yǐn)起了市场各(gè)方的广(guǎng)泛关注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人相关负责人坦言，事发(fā)突然确实始(shǐ)料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息的(de)第一时间即(jí)奔赴现场进(jìn)行了沟(gōu)通和核实(shí)工(gōng)作，并同步启动了应急预案，排(pái)摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公司领导(dǎo)高(gāo)度重视，据悉新区国(guó)资委也高度关注。

　　当谈及(jí)储备租户(hù)情(qíng)况，相关负责人介绍说，目前储备租户还是比较丰富的，覆(fù)盖了芯片测试、人(rén)工智能、航(háng)天产业(yè)、信息技术等(děng)产业客(kè)户(hù)，租赁意向面积(jī)超过了2万方。从意向(xiàng)储备转(zhuǎn)化为实际租(zū)户需(xū)要一些时enjoy可数吗，joy可不可数间。

　　“我们正在(zài)着手通过签署租赁意(yì)向书来尽快锁定一(yī)些重(zhòng)要(yào)租户(hù)。虽然收(shōu)了三个月履约保证金给(gěi)了我们一些空间，但本着对首批扩募、对市(shì)场(chǎng)负责的态度，我们(men)肯定(dìng)要全力与(yǔ)时间赛跑(pǎo)，把这些面(miàn)积在短期内完成去(qù)化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持(chí)有的(de)同区(qū)域(yù)的张江光大(dà)园(yuán)项目一(yī)季度末(mò)也(yě)有将(jiāng)近30％的空置率(lǜ)，原始权(quán)益人有那么多(duō)储备租户，之前的空置率为何(hé)未能得到解决(jué)。

　　对(duì)此相关负责人解释，张江光大园一直以来都(dōu)坚持以(yǐ)市(shì)场化运营为导(dǎo)向(xiàng)，历史运营表现(xiàn)稳(wěn)定(dìng)，租户的调(diào)租和换(huàn)租(zū)都(dōu)属于正(zhèng)常情况(kuàng)，而这次项(xiàng)目的大租户退租正enjoy可数吗，joy可不可数(zhèng)好发生在市场活跃(yuè)度的短期低点，目(mù)前市场情况已有所好转。在看到出租(zū)率下滑情况没(méi)有得到及时修复后，张江这边(biān)也作(zuò)了一(yī)定(dìng)的资源调配和倾斜，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦(shà)和(hé)张江(jiāng)光大园项目在给租户的分(fēn)隔空间(jiān)、交付标准、租金水平等方面(miàn)也有(yǒu)一些差异(yì)化，张润大(dà)厦(shà)多是两千多平(píng)的大平层，楼(lóu)的成新(xīn)度高一些，单价也贵(guì)一些，张江光大园单层以一千(qiān)平的面(miàn)积为(wèi)主，还有一些独栋形(xíng)态的物业。租户自身也(yě)会(huì)有诉求，也会根据(jù)自身需求(qiú)和预算挑选区域(yù)内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管(guǎn)理人(rén)都变成了一家，后续我们在资源共享和联合营销方面(miàn)能更加充分发(fā)挥(huī)协同效应(yīng)，相信可以做得更好(hǎo)。”上述负(fù)责(zé)人补(bǔ)充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关(guān)负责人表(biǎo)示(shì)，张江集(jí)团(tuán)和张江高科目前在管资产约(yuē)五百万方，还有一些其他在开(kāi)发的储备(bèi)项目，这些都(dōu)将成为张江REIT实现打造(zào)张(zhāng)江园区产业空(kōng)间资产上市平台目标的坚实后(hòu)盾(dùn)和储备资(zī)源。“我们(men)非常重视张江REIT这个资本平(píng)台和它(tā)未来(lái)的(de)发展。”相(xiāng)关(guān)负责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩(kuò)容(róng)的第一(yī)步，也是至关(guān)重要的一步(bù)，眼(yǎn)下我们(men)可能(néng)面临了一些突发情况(kuàng)需要解决，但是这和我们(men)在张江科学城(chéng)这(zhè)三十年(nián)建(jiàn)设发展过程中所经历(lì)的相比，只(zhǐ)能(néng)算(suàn)是一(yī)个(gè)非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切(qiè)可(kě)能化(huà)解当前突发事件的所有负面影响，维(wéi)持预期和(hé)市场的信心。”

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