近(jìn)两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期投(tóu)资(zī)价值，通过观测(cè)经营活动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普(pǔ)通投资者注(zhù)意，与产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权(quán)分红目前已包含(hán)了利润分配和本金的(de)归还，在选择投资标的时应了(le)解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配(pèi)金额(é)的(de)公募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金额(é)占可供(gōng)分配金(jīn)额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为持有期分(fēn)红收益，以及基金份额交易价格的变化(huà)。基金份额二级市场(chǎng)价格(gé)受到公(gōng)募REITs资产运营(yí初一地理口诀顺口溜，怎样分东西半球最简单的方法ng)情况及市场(chǎng)因(yīn)素的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基(jī)础(chǔ)设施资产(chǎn)的经营现金流，投(tóu)资人通过基金(jīn)募(mù)集(jí)材料和信(xìn)息披露文(wén)件，结(jié)合行(xíng)业(yè)及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的(de)经营业绩(jì)，作为进行(xíng)投资决策的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场(chǎng)价(jià)格变化(huà)导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有(yǒu)人实(shí)际获得的现金收益(yì)，对(duì)于长期投(tóu)资者更(gèng)具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监(jiān)李华平也表示(shì)，根(gēn)据《公(gōng)开募集基础设施(shī)证(zhèng)券投资(zī)基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合(hé)并后(hòu)基金年(nián)度可分(fēn)配金额以现金(jīn)形式分(fēn)配给投资者(zhě)，强制分红机(jī)制是公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资(zī)角度(dù)来看(kàn)，基础设施(shī)公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股(gǔ)性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格(gé)反映这(zhè)类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一(yī)面，分红(hóng)体(tǐ)现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分(fēn)红(hóng)要求，分红类似于债券派(pài)息，但不等(děng)同于债券的固定利息回报(bào)，而是由(yóu)可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者的(de)角度(dù)来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮(bāng)助(zhù)机构投资者稳定收益。机(jī)构投资者公(gōng)募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资债券相对高(gāo)的收益性，在有效(xiào)控(kòng)制风险的前(qián)提下，增厚资产包收益(yì)，起到(dào)投(tóu)资(zī)“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市场价格(gé)走势的(de)关键因素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏观经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金额完(wán)成率不达预期，一定程度(dù)上影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重(zhòng)因素的(de)影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之(zhī)一(yī)，而稳定的分红有(yǒu)利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈(chéng)现向股票和(hé)债券(quàn)回归的过程(chéng)；另一(yī)方(fāng)面，基(jī)础(chǔ)设施项目的(de)经营业绩相对经济活力的(de)改(gǎi)善有一(yī)定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额的(de)开盘(pán)指(zhǐ)导价做调减处(chù)理，调(diào)减金(jīn)额根据单位基金份(fèn)额(é)的(de)分红金额(é)进行计算。除权(quán)操作(zuò)是(shì)对分红前后基金(jīn)份额净值变(biàn)化的修正(zhèng)，使投资人(rén)在基金(jīn)分红(hóng)前后均可以获得公平(píng)的(de)投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资者(zhě)长期投资(zī)的信心，同时(shí)需(xū)结合持有产品的特性，关(guān)注二(èr)级市场扰动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经(jīng)营权分红包(bāo)括利润(rùn)分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本金之上的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派(pài)的是本金与(yǔ)增值两个部(bù)分，两个部分之间(jiān)的比(bǐ)例是变动的，与现有公募基金分红差异(yì)很大(dà)，大多数普通投资(zī)者可能把“分派(pài)”金额(é)误认为是(shì)持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基(jī)金价值(zhí)面(miàn)临极大不(bù)确定性，这是该类投(tóu)资者应该注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经(jīng)营(yíng)权(quán)类和产权(quán)类两大(dà)资(zī)产类型，持有产权类产品的收(shōu)益主要包括(kuò)每年的(de)现金(jīn)分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特(tè)许经(jīng)营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金(jīn)分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)资产的分红包(bāo)括了利(lì)润(rùn)分配和本(běn)金的归还，两者(zhě)的比率也是(shì)变动(dòng)的，对特许经营(yíng)权类资(zī)产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普(pǔ)通投资(zī)者在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时，应了(le)解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看，各类公(gōng)募(mù)REITs分红因底层资(zī)产(chǎn)属性不同而形(xíng)成区别。特许经(jīng)营权类的(de)公(gōng)募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红相(xiāng)当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对(duì)较(jiào)多，债性偏强。而产(chǎn)权(quán)类(lèi)的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所(suǒ)选择产品(pǐn)的二级市场价格和(hé)分红有合理预期(qī)。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人(rén)也认(rèn)为，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经(jīng)营项目在经营(yíng)权(quán)到(dào)期后(hòu)不(bù)再能产生现金收(shōu)益，因此将可供分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特(tè)许经营项目，通常具备更高(gāo)的(de)分(fēn)派率水平。对于(yú)剩余期限(xiàn)较长的特(tè)许经营权项(xiàng)目，即使分(fēn)派(pài)率相对较(jiào)低(dī)，也有足够年限(xiàn)收回本金并(bìng)取得收益(yì)。

　　中金(jīn)基金该负责人提(tí)醒投资者注意，特许经(jīng)营权项(xiàng)目的分派金额(é)包含了(le)投资本金(jīn)，在不进(jìn)行扩募的情况(kuàng)下(xià)，基金份(fèn)额单价随(suí)着分派进(jìn)度逐年下降是(shì)正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期(qī)限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期(qī)后通过(guò)对建(jiàn)筑的更新改造(zào)或补(bǔ)缴土(tǔ)地出(chū)让金等追加(jiā)投资，有机(jī)会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映(yìng)在基础资产的(de)估(gū)值上初一地理口诀顺口溜，怎样分东西半球最简单的方法，使产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等(děng)指标(biāo)

　　评估项目(mù)底层资产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金(jīn)分红的时(shí)点，多位(wèi)业(yè)内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以(yǐ)观测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金、内部(bù)收益率等指标，来观察和评估(gū)项目底层(céng)资产的(de)运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报(bào)指标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年报中披露的(de)经营活动现金流(liú)，二是可(kě)供分(fēn)配现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营(yíng)活动产(chǎn)生的现金净(jìng)流量是指企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生的(de)现金流，基于(yú)企(qǐ)业本身(shēn)经(jīng)营活动产生；可供分配的现金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项目(mù)进(jìn)行调(diào)整，加期(qī)初现金，最终得(dé)到的(de)账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价(jià)值体现(xiàn)在相(xiāng)对股债市(shì)场独立的(de)资产配置功能，比较适合(hé)长期持(chí)有。建议投资者对经营权(quán)类(lèi)的(de)资(zī)产可以更多(duō)关(guān)注内部收益(yì)率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关注(zhù)分(fēn)派(pài)率高(gāo)低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益主(zhǔ)要来自底层(céng)资产(chǎn)的经营(yíng)净现金流，所以底层资产运(yùn)营情(qíng)况直(zhí)接影响投资回报，投资者可(kě)综合考虑原始权益(yì)人综(zōng)合实力(lì)、运(yùn)营管理机构实力(lì)、公募(mù)基金管理(lǐ)人实力(lì)等多(duō)重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交易带来的短期博(bó)弈机(jī)会(huì)仍在，叠加(jiā)此前(qián)市场接连回调，建议(yì)投(tóu)资者关注有基本(běn)面(miàn)支撑、填权效(xiào)应相对明显、同(tóng)时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供(gōng)分配金额预测。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的(de)实际(jì)分(fēn)红金额与(yǔ)募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济(jì)及市场的实际环境，对(duì)基础(chǔ)设施项目的运(yùn)营业绩(jì)及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基(jī)金(jīn)上述负(fù)责人也(yě)称。

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