OPPO宣布关停(tíng)旗下芯(xīn)片子(zi)公司(sī)哲库科技(jì)，引发了公募(mù)REITs扩(kuò)募风(fēng)波(bō)，如今，二级市(shì)场的影(yǐng)响(xiǎng)仍未停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT开盘继续延续此前(qián)几(jǐ)日的下跌(diē)走势(shì)，午后(hòu)跌幅(fú)一度扩(kuò)大(dà)，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购(gòu)入基础设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续(xù)密切(qiè)关注哲库科(kē)技(jì)后续(xù)情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人(rén)相关负责人也(yě)表示，近期已同(tóng)步启动了应(yīng)急(jí)预案(àn)，排摸(mō)储(chǔ)备租户，积极(jí)应对哲库提前退(tuì)租的可能事项(xiàng)。由(yóu)于张润(rùn)大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公(gōng)司领(lǐng)导高度重视(shì)，浦(pǔ)东新(xīn)区国资委也(yě)高度关(guān)注。

　　多(duō)位业内人士表示，华安(ān)张江光大园REIT近期市(shì)场波动较大，但其实不动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外(wài)价值(zhí)，投资(zī)者应理性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二(èr)级(jí)市场价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科(kē)技(jì)的(de)事件继续扰动(dòng)公募REITs市(shì)场。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT以(yǐ)3.726元的价(jià)格(gé)小幅(fú)低开(kāi)，此后(hòu)二级市(shì)场价格开始震荡走(zǒu)低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度(dù)扩(kuò)大(dà)到8.30％，随后(hòu)价格有(yǒu)所回升，最(zuì)终报(bào)收3.512元(yuán)，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT最近几个交易日(rì)二(èr)级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来(lái)跌(diē)幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市(shì)场(chǎng)公(gōng)募(mù)REITs中位(wèi)居前(qián)列(liè)。

　　从5月15日(rì)公募REITs市(shì)场整体表现上看(kàn)，目前(qián)上市的8只(zhǐ)产业园区(qū)基础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有不(bù)同程度下跌，8只产业(yè)园区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年(nián)以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT一季报中(zhōng)已经披(pī)露张江(jiāng)光大园项目出租(zū)率(lǜ)有所(suǒ)下降(jiàng)，如今(jīn)拟扩募的项目又遭遇(yù)突发事件，因此导致二(èr)级市场价(jià)格出(chū)现波动(dòng)。”一(yī)位业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风(fēng)险规(guī)避的原因，最近几个交(jiāo)易日场内资(zī)金有所流出，但是，不(bù)动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期出租率(lǜ)下跌并(bìng)不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同(tóng)时表示，目(mù)前随着二(èr)级市场价格下跌，风险也得(dé一句话气死嫉妒你的人，嫉妒心太重的人一般是怎样的人)到一定释放，但是价格涨跌(diē)会受到基本面、情绪(xù)面等多重因素影响，不好判断价格是不是已经完全触底(dǐ)。

　　此外(wài)，还有一位业内人士表示(shì)，今年整体(tǐ)REITs市场表现低迷(mí)，不少产品年内二级市(shì)场(chǎng)跌(diē)幅较大，其实有些隐含(hán)收益率高的产品具(jù)备一定(dìng)的(de)投资价值(zhí)，很适(shì)合稳健类投资(zī)者(zhě)。此外，伴(bàn)随着(zhe)经济复苏的(de)步(bù)伐(fá)，产(chǎn)业园(yuán)区、物(wù)流(liú)类等REITs产品具备一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募(mù)基金执行(xíng)董(dǒng)事(shì)高(gāo)如星(xīng)对此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，若张(zhāng)江园区(qū)最终能顺(shùn)利解决招商，平稳(wěn)过度对经(jīng)营(yíng)现(xiàn)金流没有造(zào)成大的影响，“事件性利空下(xià)调至(zhì)得这么急、这么深(shēn)，加(jiā)上前期(qī)本身园区(qū)类资产就回调不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调(diào)，最终还是落(luò)到租(zū)金收入受(shòu)不受影响，影(yǐng)响多大(dà)，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募(mù)路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技(jì)。随后5月12日晚(wǎn)，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT发布(bù)公告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲库科(kē)技(jì)是其(qí)扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大(dà)厦的重(zhòng)要承租方(fāng)之一，目(mù)前未收(shōu)到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停(tíng)止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续(xù)密切关注(zhù)哲库科技(jì)后续情(qíng)况，积(jī)极(jí)做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因(yīn)其一季报(bào)中(zhōng)披露的张江(jiāng)光大(dà)园项目出租(zū)率(lǜ)下降事(shì)项，一度二级市场价(jià)格出现(xiàn)回落。在随后召开的业(yè)绩说明(míng)会中(zhōng)管理(lǐ)人(rén)就相(xiāng)关事项进行了解释说明，市场信心(xīn)得到(dào)了(le)一(yī)定提(tí)振(zhèn)，二级市(shì)场价格表(biǎo)现也(yě)趋于平稳。据了解，张(zhāng)江(jiāng) REIT在5月(yuè)11日召(zhào)开的线上和线下的扩募说(shuō)明会上，运(yùn)营(yíng)团队表(biǎo)示了对张江光(guāng)大园项目的信心(xīn)，预(yù)计签署意向书和合同谈(tán)判中的储备租户正常转化后，项目出租(zū)率(lǜ)将得到(dào)回升(shēng)。没想到仅过了不(bù)到三周(zhōu)的(de)时(shí)间，张江REIT的扩募(mù)之路(lù)又(yòu)迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引(yǐn)起了市场(chǎng)各方的广(guǎng)泛(fàn)关注(zhù)，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项(xiàng)目(mù)的原(yuán)始权益人相关负(f一句话气死嫉妒你的人，嫉妒心太重的人一般是怎样的人ù)责人坦言，事发突(tū)然确实始(shǐ)料未(wèi)及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息的第一时间(jiān)即奔赴现场进行了沟通和核实(shí)工作，并(bìng)同步启(qǐ)动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲(zhé)库(kù)提前退租的(de)可能事(shì)项。由于张润大厦(shà)是全(quán)国首批REITs申报扩募项目(mù)，公(gōng)司领导高度重(zhòng)视，据(jù)悉新(xīn)区国资委也(yě)高度关(guān)注。

　　当谈及(jí)储备(bèi)租户(hù)情况，相关负责人介绍说，目前储备租户还是比较丰富的，覆(fù)盖了芯(xīn)片测试、人工智能(néng)、航天产业、信息技(jì)术等产业客户，租赁意向面(miàn)积超(chāo)过了(le)2万方。从(cóng)意向储备(bèi)转化为实际租(zū)户需(xū)要一(yī)些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签署租赁(lìn)意向(xiàng)书来尽快锁(suǒ)定(dìng)一些重(zhòng)要(yào)租户。虽然收了三(sān)个月履约保证金给了我们一些空间(jiān)，但本着对首(shǒu)批扩募、对市场负(fù)责(zé)的态度，我(wǒ)们肯(kěn)定要全力与时间(jiān)赛跑，把这些面积在(zài)短期内完成去化。”相(xiāng)关负责(zé)人说(shuō)道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域的张江光(guāng)大(dà)园项目(mù)一季度(dù)末(mò)也(yě)有(yǒu)将近30％的空置(zhì)率，原(yuán)始权益人有那么多储(chǔ)备租户，之前的空(kōng)置率为(wèi)何未能得到(dào)解决。

　　对此相关(guān)负责人解释，张江光大园一直以来都坚持(chí)以(yǐ)市场化运营(yíng)为导向，历史运营(yíng)表(biǎo)现稳定，租户的调租和换租(zū)都(dōu)属于正常情况，而这(zhè)次项目的大租(zū)户(hù)退租正(zhèng)好发生在市场(chǎng)活跃度(dù)的短期低点，目前市场情况已有所好转(zhuǎn)。在看到出(chū)租率(lǜ)下滑情(qíng)况没有得(dé)到及时修复后，张江这(zhè)边也作(zuò)了一定的资源调配(pèi)和(hé)倾斜，引入了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光大(dà)园项(xiàng)目在给(gěi)租(zū)户(hù)的分隔空间(jiān)、交付(fù)标准(zhǔn)、租金水平等方(fāng)面(miàn)也有一些差异化，张润大厦多是两千(qiān)多平的(de)大平层，楼的(de)成新(xīn)度高一些，单价也贵一些，张江光(guāng)大园(yuán)单层以(yǐ)一千平的面积为主(zhǔ)，还(hái)有一些独栋形态的物业。租户自身也会有诉求(qiú)，也会根据自身需求(qiú)和预算挑选区(qū)域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新老资产(chǎn)的管(guǎn)理人都变成了一家(jiā)，后续我们在(zài)资源共(gòng)享和联合营销方面能更加充分发挥(huī)协同效应，相信可以(yǐ)做得(dé)更好。”上述负(fù)责人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的(de)定位(wèi)和展(zhǎn)望，相(xiāng)关(guān)负责人表示，张江(jiāng)集团和张(zhāng)江(jiāng)高科目前在管资(zī)产约五百万方(fāng)，还有一些其他在(zài)开发的储备项目，这些都将成为(wèi)张江(jiāng)REIT实现打造(zào)张江园(yuán)区产业空间资产上市平台(tái)目(mù)标的坚(jiān)实后盾和(hé)储(chǔ)备资源(yuán)。“我们非常(cháng)重(zhòng)视张江REIT这个资本平台和(hé)它未来的(de)发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现基(jī)金(jīn)扩容的(de)第(dì)一步，也是至关(guān)重要的一(yī)步，眼(yǎn)下我们可能面临了一些突发情况需要解决，但(dàn)是这和我们在(zài)张江科学(xué)城这三十年(nián)建设发展(zhǎn)过(guò)程中所经历的相比，只能(néng)算是一(yī)个非常小的(de)插曲。我(wǒ)们(men)有(yǒu)信(xìn)心排除(chú)万难，尽(jǐn)一切可(kě)能(néng)化解当前突发(fā)事(shì)件(jiàn)的所有负面影响，维持(chí)预期和市场的信(xìn)心。”

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